90 年代末，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開始起步，伴隨著改革開放進(jìn)程的加速獲得了高速的發(fā)展；20 多年 “高杠桿+高周轉(zhuǎn)” 的黃金時(shí)代后，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)的政策調(diào)控下增長(zhǎng)逐步放緩，平均利潤(rùn)下滑。當(dāng) “金融+土地” 的政策紅利退去，“三道紅線” 也倒逼房地產(chǎn)行業(yè)步入精細(xì)化管理時(shí)代，這要求房地產(chǎn)企業(yè)在投資運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品打造、財(cái)務(wù)融資等方面具備更加精細(xì)化的管理能力。

與此同時(shí)，公募 REITs 的上市也給存量房運(yùn)營(yíng)管理帶來了新的重大機(jī)遇：當(dāng)新開發(fā)難度越來越大，開發(fā)收益越來越小時(shí)，對(duì)于存量商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力才是房地產(chǎn)企業(yè)真正的價(jià)值體現(xiàn)。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平

運(yùn)營(yíng)自然涉及到數(shù)據(jù)的獲取與分析，同時(shí)也需要運(yùn)用前沿創(chuàng)新技術(shù)助力房地產(chǎn)數(shù)字升級(jí)?！熬?xì)化管理中還要用上各種各樣在其他行業(yè)已有成效但在房產(chǎn)行業(yè)還在慢慢積累和孕育中的科技、互聯(lián)網(wǎng)與數(shù)據(jù)的力量?！?仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平這樣闡述商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)中的機(jī)會(huì)。10 月中旬，這家全球知名的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)推出了國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)全業(yè)態(tài)數(shù)字化資管 SaaS 平臺(tái)——臻量，致力于打造集數(shù)據(jù)收集、分析、研究功能于一體的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估信息生態(tài)系統(tǒng)。

房地產(chǎn) SaaS 需要生態(tài)合作

臻量定位地產(chǎn)數(shù)據(jù)集成商

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)字化水平滲透率低，市場(chǎng)廣闊。在房地產(chǎn)軟件解決方案的需求驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn) SaaS 的應(yīng)用場(chǎng)景不斷豐富，從財(cái)務(wù)管理、預(yù)算到銷售，幾乎已經(jīng)囊括了商業(yè)地產(chǎn)大資管的完整閉環(huán)。

在房地產(chǎn) SaaS 賽道的頭部玩家中，既有金蝶、用友、SAP 等在軟件服務(wù)領(lǐng)域有著深厚積淀的老兵，也有廣聯(lián)達(dá)、明源云等專注于建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的黑馬。這些龍頭企業(yè)基本都已成功上市，在資本市場(chǎng)坐擁幾百億港幣的市值。剛剛起步的臻量該如何應(yīng)對(duì)其中的競(jìng)爭(zhēng)？

對(duì)此，熊建平指出，在商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈上，僅有 “投、融、管、退” 是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如今從高端制造到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)都已離不開對(duì)數(shù)據(jù)的分析，盡管部分頭部企業(yè)占據(jù)了房地產(chǎn) SaaS 的一些高點(diǎn)，但這個(gè)賽道中依然存在充足的投資空間。當(dāng)參與方越來越多，才有可能形成一個(gè)生機(jī)勃勃的完整生態(tài)圈。

臻量在其中更多關(guān)注是一個(gè)新興市場(chǎng)中生態(tài)化的合作機(jī)會(huì)，希望能夠在生態(tài)圈中的一個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)自身的價(jià)值?！芭c其說是面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)，我們和相關(guān)服務(wù)商在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間可能更多是合作關(guān)系?！?/p>

由于各方參與者對(duì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑、計(jì)算方法以及標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異，從業(yè)人員對(duì)數(shù)據(jù)的處理方式也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊。地產(chǎn)行業(yè)缺少類似 Bloomberg 和 Wind 一樣的全方位數(shù)據(jù)集成商，來為市場(chǎng)參與者提供資產(chǎn)價(jià)值的分析服務(wù)。

臻量定位于房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)據(jù)分析服務(wù)商，熊建平坦言，要成長(zhǎng)為房地產(chǎn)行業(yè)的彭博或萬得，臻量要走的路還很長(zhǎng)，也希望更多人能加入這個(gè)更大的市場(chǎng)之中。

“首先，臻量要提高數(shù)據(jù)的廣度與深度，覆蓋各種類型的物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)。目前，臻量已開放了物流行業(yè)高標(biāo)庫的數(shù)據(jù)庫，下一步，臻量將在仲量聯(lián)行多年數(shù)據(jù)積累的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開放辦公樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)數(shù)據(jù)庫；其次，要輸出有價(jià)值的分析，包括買賣雙方不同角度的分析報(bào)告以及市場(chǎng)分析人士的數(shù)據(jù)；最后，還要進(jìn)行平臺(tái)的拓展，使平臺(tái)更加貼近用戶。目前，臻量以網(wǎng)頁版的產(chǎn)品提供服務(wù)，未來也有可能采用 App 甚至是視頻等多元化、跨平臺(tái)的方式貼合新一代基金經(jīng)理們的訴求。”

國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)管理尚未成熟

科技產(chǎn)品為市場(chǎng)降本增效

由于不動(dòng)產(chǎn)與金融資產(chǎn)存在著天然差異，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)與傳統(tǒng)的金融資產(chǎn)管理平臺(tái)在管理的資產(chǎn)類型、服務(wù)的客戶群體以及成熟度方面也存在著區(qū)別。

熊建平發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)的投資方和以證券股票為代表的金融資產(chǎn)的投資方在投資回報(bào)、流動(dòng)性及穩(wěn)定收益方面存在不同的偏好。

“相對(duì)來說，不動(dòng)產(chǎn)的投資人更愿意在資產(chǎn)組合中配置中等風(fēng)險(xiǎn)中等收益甚至是低風(fēng)險(xiǎn)低收益的一類產(chǎn)品；而金融資產(chǎn)投資者往往更能接受波動(dòng)性、投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的資產(chǎn)?！?/p>

另外，在國(guó)外，金融資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)管理平臺(tái)的成熟度相對(duì)一致，以黑石、華平、KKR 為代表的私募巨頭所管理的都是房產(chǎn)與金融投資的組合資產(chǎn)；而在國(guó)內(nèi)，以易方達(dá)、嘉實(shí)為代表的金融資產(chǎn)管理平臺(tái)經(jīng)過一二十年的發(fā)展已高度成熟，但尚未有平臺(tái)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。不過，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理正在受到多方關(guān)注，已有新軍在積極組建團(tuán)隊(duì)、制定策略，對(duì)這一市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的資產(chǎn)組合投資。

商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)的五花八門，臻量會(huì)在規(guī)范化的基礎(chǔ)上靈活運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法等評(píng)估模型，為每一位想了解不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的資產(chǎn)管理的從業(yè)人員提供測(cè)算租金、空置率等數(shù)據(jù)的完備工具箱。

作為受疫情推動(dòng)的線上經(jīng)濟(jì)之一，網(wǎng)購的滲透率與市場(chǎng)規(guī)模明顯增長(zhǎng)，由此也拉動(dòng)了電商快遞業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)。消費(fèi)升級(jí)提高了對(duì)物流倉儲(chǔ)精細(xì)化管理的需求，由此出現(xiàn)了區(qū)分溫度、潔凈度、坡道倉、冷鏈倉儲(chǔ)、全自動(dòng)分發(fā)等高標(biāo)準(zhǔn)打造的倉庫，而物流高標(biāo)庫市場(chǎng)出色的租賃表現(xiàn)也致使物流領(lǐng)域的投資熱情高漲。

10 月 12 日，臻量平臺(tái)上線當(dāng)天即開放了物流高標(biāo)庫行業(yè)的數(shù)據(jù)庫，也意在與行業(yè)各方探討合作。依托于仲量聯(lián)行 10 多年的評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)積累，臻量的物流數(shù)據(jù)庫覆蓋了中國(guó) 79 座城市，約 7200 萬平方米的物流資產(chǎn)，占市場(chǎng)總量的 70% 左右。其中主要包含城市宏觀及物流行業(yè)數(shù)據(jù)、高標(biāo)倉儲(chǔ)總量、平均租金、空置率、資本化率等評(píng)估參數(shù)。

熊建平表示，租賃結(jié)構(gòu)顯著影響著物流高標(biāo)庫的投資收益率，關(guān)鍵在于租賃方能否覆蓋所在區(qū)域的市場(chǎng)需求。另外，鎖定現(xiàn)在及未來的物流樞紐區(qū)域也是提升物流資產(chǎn)投資收益率的重要方法。臻量也希望通過其所提供的數(shù)據(jù)服務(wù)為用戶發(fā)掘物流樞紐等重要節(jié)點(diǎn)，幫助用戶節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，提高運(yùn)營(yíng)效率。未來，臻量也會(huì)與高德地圖合作，為市場(chǎng)提供多層次的指導(dǎo)。

在平臺(tái)不斷的更新迭代中，臻量還將上線數(shù)字化租約管理與城市地圖兩個(gè)新功能。前者標(biāo)志著臻量平臺(tái)正積極打造投、管、運(yùn)三大資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)，為資管團(tuán)隊(duì)提供真正互聯(lián)互通的一站式資管解決方案；而后者也將幫助資管團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)分析、對(duì)標(biāo)案例對(duì)比，決策投資分析、商業(yè)預(yù)測(cè)，從而提升業(yè)務(wù)決策效率與營(yíng)收表現(xiàn)。