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第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會決議，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。從“房住不炒”到加速推進房地產(chǎn)稅試點落地， 意味著屬于中國房地產(chǎn)野蠻生長的黃金時代真的要過去了。

當(dāng)今世界正處于百年未有之大變局下，中國也面臨著發(fā)展方式及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。作為國民經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷20年的狂飆突進后，已經(jīng)成為現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。如何確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，成為中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展一個無法回避的課題。

在這一時間點，為何推出房地產(chǎn)稅？如何實施？在哪些地方開展試點？有何影響？如果從發(fā)展內(nèi)循環(huán)、實現(xiàn)共同富裕的大背景下考量，也許我們會有更深刻的理解。

三大背景下，改革呼之欲出

第一個背景是：發(fā)展內(nèi)循環(huán)，需要擺脫對房地產(chǎn)的依賴。

中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷20年的高速發(fā)展后，已經(jīng)累積了相當(dāng)大的泡沫。這種泡沫化，既不利于供給側(cè)（實體經(jīng)濟），也不利于需求側(cè)（居民消費），已經(jīng)成為實現(xiàn)國內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵梗阻。

首先，內(nèi)循環(huán)需要有活躍的消費能力，但是目前我們面臨的最大問題就是消費力不足。今年國慶，出行人數(shù)已經(jīng)達到2019年的90%，但是旅游消費卻只達到60%，消費非常疲軟，PPI與CPI背離已經(jīng)持續(xù)了近6個月。

據(jù)統(tǒng)計，我國家庭資產(chǎn)中，住房比例占到近七成，金融資產(chǎn)只占20.4%；房貸占到家庭總負(fù)債的75.9%。而根據(jù)《中國居民杠桿率和消費信貸問題研究報告》，家庭多套房的住房貸款在逐年遞增。2018年，家庭多套房的貸款占比已經(jīng)達到65.9%，超過了首套房。更為關(guān)鍵的是，存量房貸中47.1%是用在空置房里。

來源：中國居民杠桿率和消費信貸問題研究報告

所以，堅持“房住不炒”，就是要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的杠桿率，在提高中低層人群收入的同時，通過房地產(chǎn)稅等稅收政策調(diào)節(jié)高收入群體的收入，最終實現(xiàn)共同富裕。

其次，構(gòu)建內(nèi)循環(huán)的經(jīng)濟模式，需要產(chǎn)業(yè)鏈配套安全。這就對能源轉(zhuǎn)型、科技創(chuàng)新、解決卡脖子問題提出了要求。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)帶有天然的金融屬性，是貨幣的重要蓄水池。1998-2017年，M2從10萬億增至218萬億，上漲20倍，而同期名義GDP僅上漲11倍。

大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅導(dǎo)致行業(yè)的巨大泡沫，還擠壓的其它行業(yè)、尤其是中小企業(yè)的融資發(fā)展空間。這就與引導(dǎo)資金流向科技創(chuàng)新領(lǐng)域，扶持專精特新產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)背道而馳。

因此，為了避免直接戳破這個“最堅硬”的泡沫，必須壓制房地產(chǎn)的金融屬性。

第二個背景是：是人口出生率下降、老齡化趨勢加速。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國人口出生率為8.50‰，新出生人口為1200萬，比2019年下降了18%，比剛剛放開二胎的2016年下降了33%，創(chuàng)1952年有數(shù)據(jù)記錄以來的最低值。此外，我國60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%，與2010年相比，60歲及以上人口的比重上升5.44個百分點。

盡管目前中國人口仍在增長，但生育意愿持續(xù)下降、人口老齡化程度進一步加深，預(yù)計2032年中國將進入“人口負(fù)增長”時代。從前段時間各省公布的上半年人口生育情況來看，13個省份出生總?cè)藬?shù)同比下跌了17.2%，這表明，人口負(fù)增長時代大有提前到來的趨勢。

對于房地產(chǎn)市場而言，購房者的持續(xù)需求的輸出才是確保房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

房價高企直接影響居民的生育意愿，反過來，出生人口減少導(dǎo)致整體消費能力下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)的持久繁榮難以維持?，F(xiàn)在不少人口收縮型的城市已經(jīng)逐漸開始走向衰落，房地產(chǎn)市場也是一蹶不振，房價上漲乏力，下行壓力明顯。

第三個背景是：土地財政模式亟待變革。

房地產(chǎn)稅收是地方財政收入的重要來源。財政部數(shù)據(jù)顯示，2020年，5項房地產(chǎn)專項稅收收入為1.9萬億元，土地出讓金收入為8.2萬億元，兩者在地方本級財政收入中占比為53%。這還沒算上房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅和所得稅等等。可見，房地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府的錢袋子。

土地出讓收入及占比情況 來源：國海證券研究所

當(dāng)然，地方財政依賴房地產(chǎn)，不光有政績上的考量，也與房地產(chǎn)帶動整體經(jīng)濟發(fā)展、為大規(guī)模基建提供資金與產(chǎn)業(yè)支持有關(guān)。

首先，房地產(chǎn)業(yè)體量大、產(chǎn)業(yè)鏈長，影響投資和消費，并解決了大量就業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)帶動建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業(yè)，房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)既直接帶直接帶動了家電、家具、家紡等制造業(yè)，也帶動了金融、媒體、物管等第三產(chǎn)業(yè)。相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，會直接增加大量就業(yè)崗位。

其次，除了稅收被直接拿來投資基建外，土地本身也可以抵押融資，滿足基建和城鎮(zhèn)化巨大的資金缺口。

原因很簡單，因為地方提供了土地做抵押，通過土地抵押融資，疊加基建修好后地價會上漲的預(yù)期，讓信貸創(chuàng)造變得更加容易。修了地鐵，地鐵周邊的房產(chǎn)會增值，地鐵不盈利沒關(guān)系，房子和土地抵押在銀行那，房子增值了，公共設(shè)施不盈利的那部分就彌補了。

但是眼下房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，2021年5月以來，房地產(chǎn)銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.2%和-15.8%；土地大幅流拍，北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。加上前期很多地方基建做的太超前，但招商引資和本地中小企業(yè)培育卻更不上，導(dǎo)致債務(wù)償還上存在壓力。未來，城市擴張的空間已經(jīng)有限，再蓋下去，只能造就更多的鬼城，轉(zhuǎn)化不成土地繼續(xù)增值和招商引資的優(yōu)勢。是時候該切換稅種了。

房價會不會跌？房租會不會漲？

理論上講，征收房地產(chǎn)稅會增加持有成本，增加拋售，進而打壓房價。那么這這意味著征收房地產(chǎn)稅后，房價會暴跌嗎？

紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟學(xué)家李奇霖表示，房地產(chǎn)稅和房價下跌沒有必然聯(lián)系。

說實施房地產(chǎn)稅后房價一定會下跌，不符合國際經(jīng)驗和歷史規(guī)律。

以韓國為例，韓國從2005年8月開征房地產(chǎn)稅，房價環(huán)比漲幅從7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但從12月起再度開始大升，2006年全年上漲11.6%。可以看到，實施房地產(chǎn)稅并沒有改變韓國過去幾年的房價漲勢。

參考上海、重慶兩地的試點效果來看，也的確如此。

上海、重慶2011年開始試點房地產(chǎn)稅，但此后上海和重慶的房價走勢兩極分化，上海高歌猛進，重慶漲幅輕微。二者的差異主要在于上海嚴(yán)格限制土地供給，而重慶土地供給充分。說明稅收因素對兩地房價走勢并未產(chǎn)生決定性影響。

滬渝房產(chǎn)稅試點文件 來源：恒大研究院

當(dāng)然了，上海、重慶房地產(chǎn)稅試點沒有達到預(yù)期效果，主要因為試點的力度過于溫和，且征收范圍太小。例如，上海的房地產(chǎn)稅是針對增量的，而非存量。第一套房也不征收，人均60平米以下的房產(chǎn)也免征；稅率僅為0.6%，且可按70%價格征收。而在重慶，只對高檔住房和別墅征收，普通住房也不征收。且稅率設(shè)置得也不高，僅有0.5-1.2%。

說到底，房價的漲幅是由人口、土地、供給、金融、貨幣政策等多種因素決定的。房地產(chǎn)稅只是一種調(diào)節(jié)機制，并不能改變房價的趨勢。

此外，李奇霖也表示，房地產(chǎn)稅推出后大概率會加劇全國不同城市房價的分化。

他認(rèn)為，對于房地產(chǎn)庫存較多、租金的傳導(dǎo)能力相對薄弱的三四五線城市來講，房地產(chǎn)稅肯定是一劑利空。但對于一線城市和一些強二線城市來講，說不定是利好。因為這些地方對人口的虹吸能力強，剛需人群比較充足，租金上漲能夠分?jǐn)偟舨糠址康禺a(chǎn)稅的壓力。考慮到免征面積內(nèi)還有免稅的效果，不排除一些人把老家的房子拋掉去置換大城市的房子。

抱樸財經(jīng)創(chuàng)始人今綸也支持這一觀點。

“稅收只是一種調(diào)節(jié)工具，真正影響價格的還是供需關(guān)系?！彼J(rèn)為，房地產(chǎn)稅實施后，原來房價下滑的地區(qū)可能會繼續(xù)下滑，房價上漲的地區(qū)可能會繼續(xù)輕微上漲。未來試點會在合理范圍內(nèi)，政策不會傷害剛需合理的換房需求。

那么，房地產(chǎn)稅出臺后，房租會不會跟著漲價呢？租客會承擔(dān)房東的持有成本么？

在今綸看來，房租的漲跌，也是要根據(jù)供求關(guān)系來看的。一二線城市的核心區(qū)域，房地產(chǎn)稅可能會轉(zhuǎn)移到租客身上；但在廣大三四五線城市包括一二線城市的遠(yuǎn)郊地區(qū)，漲租的可能性很??；即便是在人流量大的城市核心區(qū)，由于一些不穩(wěn)定因素的上升（例如裁員、降薪等），租客可能因難以承受漲租而被迫搬走。

隨著我國人口出生率的持續(xù)下降，人口負(fù)增長即將來臨，這意味著未來有租房需求的年輕人會越來越少。總體來講，全國絕大部分地方，房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到租客身上都是很難的。隨著時間的推移，越來越多的話語權(quán)是掌握在租客手里的。

東吳證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平表示，房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。

據(jù)《中國住房存量報告：2021》測算，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，但是區(qū)域供求差異極大，隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。

“長期來看，房地產(chǎn)稅對具體區(qū)域的影響還是取決于供求關(guān)系?！痹谌螡善娇磥恚》恐贫雀母锏闹伪局呤浅鞘腥簯?zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅，從而實現(xiàn)供求平衡，以改變當(dāng)前人地錯配、供求分離以及一二線高房價、三四線高庫存的問題。

何時出臺？如何試點？有何影響？

多為專家認(rèn)為，此次房地產(chǎn)稅開征以試點為主，征稅力度一開始可能不會太大，將會采取循序漸進的方式。

國海證券研究所聯(lián)席所長夏磊認(rèn)為，房地產(chǎn)稅出臺時機應(yīng)是經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行時期。當(dāng)房地產(chǎn)市場下行時，房產(chǎn)持有者的預(yù)期損失放大，并強化政府調(diào)控和房價下跌的預(yù)期，加速房價下跌。當(dāng)房地產(chǎn)市場上行時，將加重居民購房成本。

事實上，房地產(chǎn)稅的立法問題曾經(jīng)多次被提及。從2013年至今，已經(jīng)8年。關(guān)于房地產(chǎn)稅立法的表述，從“加快推進”，到擬在本屆人大常委會任期內(nèi)（2018-2023）提請審議，再到“條件成熟時”、“穩(wěn)妥推進”、“穩(wěn)步推進”，足見這一改革的復(fù)雜性、爭議性和艱巨性。

中央關(guān)于房地產(chǎn)稅相關(guān)表態(tài) 來源：國海證券研究所

根據(jù)公告的說法，這次試點期限為5年，期滿后六個月可以提出繼續(xù)授權(quán)的要求。目的就是鼓勵各地政府大膽嘗試，不怕犯錯。有專家預(yù)計，從立法完成到全國推廣，至少還需要7到8年時間。

“房地產(chǎn)被稱為金融危機之母，處理不慎，可能一地雞毛。”在經(jīng)濟學(xué)家劉勝軍看來，房地產(chǎn)稅的改革立法，比過去多了“積極”，但依然必須“穩(wěn)妥”?！凹幢惴康禺a(chǎn)稅被多次提及，也不一定意味著會很快實施?！?/p>

至于試點城市，目前猜測比較多的，是那些房價上漲壓力比較大的城市，也就是人口凈流入的大型城市。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份包括上海、杭州、南京、合肥、廈門、深圳、重慶、西安等城市的新建商品住宅銷售價格指數(shù)依然實現(xiàn)了環(huán)比上漲。另外，包括深圳、東莞、成都、合肥、三亞在內(nèi)的12個城市已經(jīng)建立了“二手房指導(dǎo)價機制”。因此市場猜測，試點名單是否會從這些熱點城市中產(chǎn)生。

中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林認(rèn)為，房地產(chǎn)試點城市可能會選擇有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地方。

中國經(jīng)濟改革大多從南方開始，這些地區(qū)的改革接受程度高。像珠三角、長三角這些地區(qū)，有著強勁的制造業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)作支撐，能夠抵擋住房價波動對城市的影響。

抱樸財經(jīng)創(chuàng)始人今綸認(rèn)為，深圳和杭州這兩個城市，極有可能入選試點名單。在今綸看來，深圳雖然房價很高，但對土地財政的依賴程度并不高，它的金融、科技創(chuàng)新相對發(fā)達，又集中了騰訊、華為等大批優(yōu)秀企業(yè)；而杭州整體稅收情況比較好，又有產(chǎn)業(yè)集群，扛得住房價的波動。當(dāng)然，如果從樣本的角度考慮，不排除北方也會有1到2個城市入選，例如大連，沈陽、哈爾濱等。

目前，房地產(chǎn)稅的具體實施細(xì)則還沒有出來，可以確定是基本原則就是農(nóng)村住房不征收，但是城市居住和非居住房產(chǎn)（也就是住宅、商鋪、公寓、寫字樓甚至包括廠房）都會征稅。

李奇霖認(rèn)為，房地產(chǎn)稅要考慮歷史遺留問題，存量房征稅大概率會有免征面積。參考標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是各地的人均住房面積，30-60平方米均有可能。

另外，考慮到拓寬稅基的要求，存量房會納入。上海之前的房地產(chǎn)稅試點只考慮了2011年以后買的二套房和二套以上住房，只考慮了增量，稅基不夠。為了體現(xiàn)公平，這次房地產(chǎn)稅改革大概率會對所有的存量住房征稅。

不難看出，房地產(chǎn)稅，對于擁很多套房子（尤其是流動性差的房子）的炒房客不太友好。而對于剛需來講，政策還是會保護這部分人的合理需求。總的來說，房地產(chǎn)稅的出臺，是利空炒房客，利好資本市場 。

隨著房地產(chǎn)稅的落地實施，持有成本的增加，購房者的投資收益將顯著降低。因此，未來擁有多套房的人可能會優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，比如說賣掉流動性差的房子，持有現(xiàn)金。而這部分資金或?qū)⑥D(zhuǎn)移到其它金融投資領(lǐng)域，同時刺激居民的消費需求。

李奇霖表示，房地產(chǎn)稅對股和債可以說都是利好。

通過房地產(chǎn)稅的合理調(diào)節(jié)，鎖住房子的流動性，促使更多的資金流入資本市場，這就為打造“專精特新”的產(chǎn)業(yè)集群提高了長期、穩(wěn)定的資金支持。

“高房價一直持續(xù)，大量年輕人選擇躺平，這對中國的長遠(yuǎn)發(fā)展是極為不利的?！苯窬]認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的黃金周期已過，未來大概率是平穩(wěn)發(fā)展，沒有爆炒的空間。只有科技創(chuàng)新才是中國發(fā)展的主旋律。投資者未來或可從債市或者權(quán)益類資產(chǎn)中尋找機會，特別是一些硬科技巨頭，值得關(guān)注。

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