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文 | 最話FunTalk，作者 | 任雪蕓，編輯 | 王芳潔

2013年，自稱(chēng)是三元派傳人的風(fēng)水大師紅塵來(lái)到了北京建國(guó)路86號(hào)，也就是當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)安8號(hào)，今天的北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)，得出的結(jié)論是，這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)水慘烈至極。

他說(shuō)，對(duì)面的華貿(mào)中心就像三把大斧頭，而斧鋒正好砍中長(zhǎng)安8號(hào)的中軸線上。

雖說(shuō)風(fēng)水之說(shuō)屬于玄學(xué)，不可盡信，但這棟位于長(zhǎng)安街上的大型綜合體，從它入市的第一天起，便命途多舛。在長(zhǎng)達(dá)18年的時(shí)間里，四次更名、六次易主，幾乎是一路爛尾，直到2017年才基本落成，并在2019年引入了高端商場(chǎng)SKP-S。

在這18年里，建國(guó)路86號(hào)幾乎經(jīng)歷了整個(gè)中國(guó)商品房市場(chǎng)的黃金周期，見(jiàn)證了一代又一代開(kāi)發(fā)商的起起落落。是的，現(xiàn)在，幾乎它的每一任民營(yíng)股東都陷入了命運(yùn)的低谷。

大廈的最后一任股東佳兆業(yè)集團(tuán)，當(dāng)下危機(jī)四伏，而歷史股東奧園地產(chǎn)目前也進(jìn)入了債務(wù)重組程序。它的第一任股東——王志才，情況則更加不堪。

今年10月初，阿里資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽(yáng)分行持有的北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司債權(quán)拍賣(mài)，雖被4690人圍觀，但卻無(wú)人出價(jià)，最終流拍，而王府世紀(jì)即為王志才名下資產(chǎn)。

王志才的個(gè)人履歷當(dāng)中，最抓人眼球的并非其所顯露在大眾面前的財(cái)富本身，更具備沖突感的反而是他本人的身份標(biāo)簽，比如滿(mǎn)人名門(mén)之后、家道中落的手表廠工人、澳籍地產(chǎn)大亨、“晴格格”王艷的丈夫。

在早年發(fā)家的傳言中，王志才離開(kāi)國(guó)營(yíng)手表廠去到了香港，通過(guò)和香港富婆結(jié)婚，利用其前夫留下的天價(jià)遺產(chǎn)進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，后續(xù)又在澳洲投資了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，賺到了第一桶金。

之后又以“港商”的身份回到北京，繼續(xù)從事房地產(chǎn)行業(yè)。1993年，王志才成立了北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司，以協(xié)議的方式拿下了王府世紀(jì)地塊，也是其不為人知的諸多地產(chǎn)項(xiàng)目中，略微為大眾所知的那一個(gè)。

畢竟，這棟大廈的地理位置也是極佳，位于北京市東城區(qū)東安門(mén)大街，北上平安大道，南下長(zhǎng)安街，西去故宮。作為公眾人物的王艷，也曾在抖音上發(fā)布其此豪宅中跳舞的視頻，其“在自家頂樓能縱覽故宮”的說(shuō)法也一度在坊間大眾口中流傳。

根據(jù)福布斯發(fā)布的2015年全球富豪榜，王志才的身價(jià)在一百億左右。但近兩年，取而代之“真富豪”的標(biāo)簽，他已經(jīng)是負(fù)面纏身。

王府世紀(jì)除了存在多個(gè)法律訴訟案件之外，其還因?yàn)橥锨范惪疃涣腥肭范惞婷麊?，且公司大量股?quán)被凍結(jié)。此外，天眼查顯示，王府世紀(jì)及王志才本人已經(jīng)被限制高消費(fèi)。

直到此時(shí)，人們才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)這位所謂的地產(chǎn)大亨，其人設(shè)是如此的不堪一擊。這次拍賣(mài)也將明星王艷的闊太生活徹底“卸妝”，那些看似歲月靜好的生活，只是一襲破敗的華袍，上面爬滿(mǎn)了虱子。

01

故事還得從2004年說(shuō)起。那時(shí)土地招拍掛制度還未全面實(shí)施，政策的窗口期被設(shè)限在了2004年的8月31日。

于是，搶在“831”大限之前，王志才選擇果斷出手。

據(jù)此前報(bào)道顯示，王志才以土地協(xié)議出讓的形式拿下了長(zhǎng)安街沿線最后一塊70年產(chǎn)權(quán)地塊，定名為耀輝國(guó)際城，而這片黃金地塊，在當(dāng)時(shí)被定位為高端住宅項(xiàng)目，其中最小的戶(hù)型面積也達(dá)到了270平米。

要知道，拿下這個(gè)黃金地塊的是王府世紀(jì)所控股的耀輝置業(yè)，這個(gè)小型房企在當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)界甚至都排不上名，自然也根本不具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)這塊土地的資金和實(shí)力。

根據(jù)當(dāng)年的公開(kāi)資料顯示，耀輝置業(yè)公告計(jì)劃投資21.28億元，而在當(dāng)年，其凈資產(chǎn)不到3000萬(wàn)元，注冊(cè)資本只有5000萬(wàn)元。

為此，曾有傳言稱(chēng)王志才以5000萬(wàn)元的“實(shí)惠”價(jià)格拿下了這個(gè)地塊，但回過(guò)頭看去，這似乎已經(jīng)讓他傾盡了全力。

僅隔不到半年的時(shí)間，王志才便意識(shí)到了自己無(wú)法掌控這個(gè)地塊，當(dāng)然首要?dú)w因于沒(méi)錢(qián)，于是其立刻引入了第一個(gè)投資者，也就是天鴻寶業(yè)（首開(kāi)股份的前身）。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，2004年9月，天鴻寶業(yè)以3100萬(wàn)元收購(gòu)耀輝國(guó)際城62%的股份，隨即便啟動(dòng)了對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。

畢竟那時(shí)王府世紀(jì)最缺的是開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的資金，而當(dāng)時(shí)的天鴻寶業(yè)缺的則是地，這在2005年的一份復(fù)函中有所印證。

復(fù)函中，天鴻寶業(yè)方面提到，其在2004年通過(guò)合資合作、收購(gòu)項(xiàng)目公司等形式，先后獲得了天津海河水上運(yùn)動(dòng)世界、天津萬(wàn)德花園二期、北京耀輝國(guó)際城、北京回龍觀G區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房等多個(gè)項(xiàng)目，解決了公司土地儲(chǔ)備不足的問(wèn)題。

二者一拍即合，但問(wèn)題隨后就擺到了天鴻寶業(yè)的面前。根據(jù)此前《中國(guó)證券報(bào)》的一份報(bào)道，該項(xiàng)目用地并非凈地出讓?zhuān)陧?xiàng)目規(guī)劃建設(shè)以外，首先面臨的是很多拆遷上的難題。

因此，天鴻寶業(yè)最開(kāi)始投入耀輝國(guó)際城的一筆5.86億元的資金主要用于拆遷，直到2006年上半年拆遷才全部完成，2007年初才開(kāi)始進(jìn)入施工。

不過(guò)，由于北京天鴻集團(tuán)和城開(kāi)集團(tuán)合并，成立了首開(kāi)集團(tuán)，及至2007年，首開(kāi)集團(tuán)以“不擅長(zhǎng)也無(wú)興趣開(kāi)發(fā)豪宅”為由，將這個(gè)項(xiàng)目甩回給了王志才，賣(mài)給了王志才控股的香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)，這個(gè)項(xiàng)目也因此更名為擎峰閣。

62%的股份經(jīng)過(guò)3年的時(shí)間變成了4.587億元。同時(shí)，世紀(jì)協(xié)潤(rùn)還要負(fù)擔(dān)股東借款本息共計(jì)約11.41億元的債務(wù)，到期日為2009年的7月31日。

但這似乎正合王志才心意，在《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的一個(gè)采訪中，相關(guān)人士曾透露，留有38%的股份本身就意味著王志才對(duì)于該項(xiàng)目的看好，只是迫于資金窘迫被迫出售而已。

但幾年過(guò)去了，王志才的資金依舊不足，而這一次他將為貪欲付出的代價(jià)是，去填補(bǔ)那個(gè)16億元的巨額窟窿。

02

當(dāng)然，貪婪的不止是王志才，還有被他引入的投資者們。

成立于廣州的奧園為了拿下北方市場(chǎng)，于2009年7月，以3.7億元的價(jià)格向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)的母公司香港鴻達(dá)投資收購(gòu)了41.33%的股份，并向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)提供了4.6億元的短期貸款助其還債，按年利率7厘計(jì)息。據(jù)悉該貸款將主要用作世紀(jì)協(xié)潤(rùn)收購(gòu)耀輝國(guó)際城62%股權(quán)應(yīng)付首開(kāi)股份的轉(zhuǎn)讓款。

為此，奧園間接持有了擎峰閣項(xiàng)目51%的控股權(quán)，兩個(gè)月后，奧園增持股份至52.69%，成為了世紀(jì)協(xié)潤(rùn)的控股股東，并將其第三次更名為長(zhǎng)安8號(hào)。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的公開(kāi)資料進(jìn)行計(jì)算，奧園地產(chǎn)累計(jì)為長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目付出近28億元現(xiàn)金。而在奧園掌舵人郭梓文的期待中，這個(gè)項(xiàng)目在未來(lái)3年內(nèi)能為奧園地產(chǎn)帶來(lái)超過(guò)120億元銷(xiāo)售回款。

用8.3億元的代價(jià)去撬動(dòng)一個(gè)120億元的銷(xiāo)售額，這似乎是一個(gè)值得去賭一把的生意。畢竟這個(gè)曾盤(pán)踞在廣州、重慶的地產(chǎn)商，在遭遇與奧林匹克花園分家，買(mǎi)下誠(chéng)成文化欲借殼上市，卻又深陷其貸款擔(dān)保黑洞的連續(xù)阻礙后，太需要一個(gè)做大規(guī)模的出口了。

根據(jù)2009年半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)中，奧園地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的貨幣資金僅為15.74億元，所以，對(duì)于它而言，長(zhǎng)安8號(hào)是其實(shí)現(xiàn)“鯉魚(yú)躍龍門(mén)”的巨大機(jī)遇。

所以，盡管2008年金融危機(jī)帶來(lái)的陰影尚未完全散去，但是在那個(gè)時(shí)期，無(wú)論是王志才，又或是郭梓文，他們都在對(duì)長(zhǎng)安8號(hào)的期許中，短暫忘記了被頻繁轉(zhuǎn)手頗為復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系，和身后來(lái)自于外界的債務(wù)壓力。

只是事不如人愿，拿到銷(xiāo)售許可的長(zhǎng)安8號(hào)，在2010年正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，掛出了6.3萬(wàn)元/平的價(jià)格。而在那一年，北京總體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為24374元/平方米，豪宅市場(chǎng)中，均價(jià)過(guò)4萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目則是寥寥無(wú)幾。

同時(shí)，那個(gè)曾經(jīng)蒙眼狂奔的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2008年國(guó)際金融危機(jī)襲來(lái)后，被打破了難以壓制的上行趨勢(shì)。而盡管后續(xù)兩年持續(xù)復(fù)蘇，但節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)也最終引來(lái)了監(jiān)管的目光。

從2009年12月開(kāi)始，各類(lèi)限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策開(kāi)始輪番出臺(tái)。到了2012年的6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比從2010年6月的38.1%降至16.6%，同期百城平均價(jià)格同比跌至-2.41%。

于是，打著豪宅旗號(hào)的長(zhǎng)安8號(hào)陷入了萎靡。直到2010年10月，長(zhǎng)安8號(hào)的成交量?jī)H為53套，成交的總金額12.81億元，成交均價(jià)約為6.37萬(wàn)元／平方米，這與郭梓文此前所期望的120億元回款，實(shí)在是相去甚遠(yuǎn)。

同時(shí)，有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年的三年時(shí)間中，奧園對(duì)長(zhǎng)安8號(hào)先后投入的成本超過(guò)了30億元。當(dāng)然，這次失敗也在逐漸回歸理智的房地產(chǎn)市場(chǎng)中成為了反面教材，它在一定程度上成為了中國(guó)樓市投機(jī)泡沫破裂的一個(gè)典型案例。

畢竟奧園進(jìn)入長(zhǎng)安8號(hào)時(shí)，是房?jī)r(jià)飆漲的2009年，坐等價(jià)格上漲帶來(lái)更高的收益，或許本身就極具投機(jī)色彩。而頗為戲劇的是，這種投機(jī)行為最終困在了2010年的市場(chǎng)降溫中，奧園落空了期待。

對(duì)于奧園自身而言，這個(gè)失敗但卻暫時(shí)不致命的項(xiàng)目，帶來(lái)的負(fù)面影響卻在日后的發(fā)展中不斷生根。所以，在萬(wàn)科郁亮喊出“活下去”的2018年，奧園在依舊在加速掃貨，積極拿地。

盡管2015年至2019年，奧園合約銷(xiāo)售金額從151.7億元增長(zhǎng)到了1180.6億元，但其負(fù)債水平也連年攀升，在2019年其資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了87%，負(fù)債總額超過(guò)了2500億元。

然后便是一連環(huán)的暴雷，終于在2021年，奧園公開(kāi)承認(rèn)公司擔(dān)保的部分理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)逾期。就在去年7月開(kāi)始，奧園利空消息也頻出，股價(jià)持續(xù)下挫，標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其信用情況進(jìn)行下調(diào)并作出了預(yù)警。

曾經(jīng)試圖用8.3億元的資金量去撬動(dòng)120億元的銷(xiāo)售額，最終還是讓奧園陷入了那個(gè)致命的杠桿之中。

03

2012年3月，奧園終于決定放棄長(zhǎng)安8號(hào)，以14.8億元將其持有的北京耀輝置業(yè)有限公司51%的股權(quán)盡數(shù)出清，而這一次的接盤(pán)者甚至不再是地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，香港金利豐集團(tuán)主要從事金融服務(wù)，在香港和澳門(mén)涉及過(guò)酒店和娛樂(lè)業(yè)的投資，但還未曾進(jìn)入過(guò)住宅領(lǐng)域。

盡管與奧園初衷相近，其看好的是2012年樓市調(diào)控“外緊內(nèi)松”的趨勢(shì)，復(fù)蘇的市場(chǎng)讓作為一家金融投資公司金利豐有所心動(dòng)。但相比奧園在長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目的投入，金利豐則未對(duì)項(xiàng)目做任何開(kāi)發(fā)，以至于停工擱置了一年有余。

在外界看來(lái)，其投機(jī)屬性已經(jīng)盡顯。畢竟作為一家金融投資公司，通過(guò)對(duì)長(zhǎng)安8號(hào)資產(chǎn)的打包和轉(zhuǎn)手，獲取投資溢價(jià)，這似乎才是金利豐的常規(guī)路徑。

當(dāng)然，在這個(gè)項(xiàng)目中，王志才的身影依舊存在。在耀輝置業(yè)將其51%的股份以14.8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給金利豐之前，其旗下的鴻達(dá)投資曾為此支付了3.52億港元，從而重新獲得了世紀(jì)協(xié)潤(rùn)47.31%的股權(quán)。

到此為止，是那個(gè)從一而終試圖“以小搏大”的王志才，和企圖在房地產(chǎn)上行趨勢(shì)中獲取投資溢價(jià)的金利豐，最終帶著近乎一致的目的，來(lái)到了長(zhǎng)安8號(hào)這個(gè)項(xiàng)目中。

但又并未結(jié)束這個(gè)項(xiàng)目的顛沛流離，只留給下一任主人更為復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)和大大小小的項(xiàng)目官司。

據(jù)此前《界面新聞》公開(kāi)報(bào)道，后續(xù)接任者佳兆業(yè)，其北京區(qū)域總裁陳思穎曾透露，接手長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目時(shí)，其官司纏身，多達(dá)150多個(gè)?！凹颜讟I(yè)專(zhuān)門(mén)設(shè)立一個(gè)團(tuán)隊(duì)，用2個(gè)多月時(shí)間處理這些官司，后面才開(kāi)始投入建設(shè)。”

而佳兆業(yè)是在2014年介入這個(gè)項(xiàng)目的，郭英成家族繞過(guò)了上市公司，通過(guò)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，以60億元的接盤(pán)。同年的8月份，郭氏委托佳兆業(yè)以“代管代建”的形式介入長(zhǎng)安8號(hào)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并于2014年2月將其更名為“佳兆業(yè)廣場(chǎng)”。

佳兆業(yè)以擅長(zhǎng)舊城改造聞名，同時(shí)對(duì)處置爛尾樓也頗有心得。這個(gè)成立于深圳本土的房企，在接手長(zhǎng)安8號(hào)之前，曾操盤(pán)過(guò)不少爛尾項(xiàng)目，化腐朽為神奇。

但頗為曲折的是，接手之后的佳兆業(yè)從2015年起，開(kāi)始頻繁遭遇阻礙，經(jīng)歷過(guò)房源被鎖、郭氏出走、債務(wù)違約、機(jī)構(gòu)催債等一系列事件。

好在這棟長(zhǎng)安街邊的爛尾樓，終于還是在佳兆業(yè)的操盤(pán)下，于2017年全面竣工。

到此為止，屬于建國(guó)路86號(hào)的這場(chǎng)鬧劇才最終有了結(jié)局。而伴隨著這場(chǎng)鬧劇的落幕，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了下行大周期，過(guò)去的輝煌已經(jīng)不復(fù)存在

而留在這近二十年變化中的房企和人，有的已經(jīng)消失在行業(yè)的巨變之中，也有的走出了至暗時(shí)刻，重回理性。當(dāng)然也有人在債務(wù)中掙扎，試圖去維持尚存的一絲公眾體面。

2021年，佳兆業(yè)集團(tuán)披露了一則關(guān)聯(lián)交易公告顯示，佳兆業(yè)將以130億元對(duì)價(jià)，分別從高捷投資、升晴投資及北京誠(chéng)義豪泰投資手中，收購(gòu)北京耀輝置業(yè)合計(jì)96.8%的股權(quán)。

值得注意的是，高捷投資、升晴投資及北京誠(chéng)義豪泰投資的實(shí)際控制人均為郭英成。同時(shí)，郭英成為佳兆業(yè)集團(tuán)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事及主要股東。

郭氏家族最終還是從這棟大廈身上套現(xiàn)了，但佳兆業(yè)的日子卻并不好過(guò)，它是最早一批暴露的民營(yíng)房企之一。目前該公司名下多個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目停工、境外債務(wù)也已經(jīng)違約，而郭氏多名子女已從公司里抽身而去。

至此，一群人的瘋狂故事也該謝幕了，他們?cè)?jīng)奢望以小博大，與欲望同行，與風(fēng)險(xiǎn)作伴。那棟北京長(zhǎng)安街畔的大廈作過(guò)見(jiàn)證。

（完）