潘軍的新風口：發(fā)跡于成都的“美易家”或?qū)⒊健安噬睢?/h1>

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美易家 2016-04-07 21:47 搶發(fā)第一評

彩生活之后，潘軍的新故事名叫“美易家”，而在今年之前，這個故事的一半都發(fā)生在成都。

一

12月9日，深圳市美易家商務(wù)服務(wù)集團股份有限公司(簡稱“美易家”)在“新三板”正式

掛牌(證券代碼“834669”)，由國信證券股份有限公司擔任其主辦券商。同日，花樣年及彩生活分別宣布，花樣年中國、美利家投資、彩生活間接全資附屬前海盛峰及7名認購人已同意認購515.08萬股美易家股份(通過以現(xiàn)金注資美易家)，相當于認購事項完成后美易家已發(fā)行股份總數(shù)約 17.08%，總代價約2.05億元。

和彩生活的巨大聲望以及管理面積相對照，“橫空出世”的美易家顯得相當神秘，其背后最為潘軍所看重的資產(chǎn)運營管理模式，也只在公開場合被表述過一兩次——在今年7月的博鰲論壇上，潘軍表示，作為花樣年集團旗下最新的旅游地產(chǎn)解決方案，“美易家”將會顛覆旅游地產(chǎn)的整體運營模式，形成旅游存量資源的盤活與三重價值重構(gòu)(即基礎(chǔ)價值物管服務(wù)、核心價值類酒店化經(jīng)營以及平臺價值O2O平臺經(jīng)營)。

當時媒體解讀美易家商業(yè)模式時的參照物是融資已超250億美元的airbnb，但實際上和美易家模式更為接近，也被其看做“打擊目標”的是途家。但和途家的瘋狂燒錢迥異的是，美易家從未打算以賠錢為代價搶占市場。事實上美易家最近兩年的盈利情況都堪稱良好，保持著穩(wěn)定增長，公開資料顯示，2013年、2014年、2015年1-6月，美易家分別實現(xiàn)營業(yè)收入1.10億元、1.75億元、1.07億元，毛利率分別為43.41%、 43.57%和45.73%，歸屬于母公司所有者凈利潤2363萬元、3818萬元、1735萬元。

二

公開資料顯示，美易家成立于2010年，其前身為花樣年國際物業(yè)，主要為城市綜合體、寫字樓、度假式物業(yè)等提供物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，同時不斷拓展資產(chǎn)運營服務(wù)業(yè)務(wù)，為產(chǎn)權(quán)所有人及物業(yè)使用者提供資產(chǎn)托管服務(wù)及其他增值服務(wù)。

截至2015年6月30日，美易家在管理和服務(wù)的項目合計35個，管理面積845萬平方米，涉及四川、深圳、重慶、江蘇、浙江、西藏、貴州等全國12個省市。

從美易家主營業(yè)務(wù)收入分類比重來看，2015年1-6月實現(xiàn)營收的1.07億元中，寫字樓、城市綜合體的物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營服務(wù)仍然占重大比例，分別占比43.98.%、35.67%，度假式物業(yè)占比10.76%，而其未來將要重點拓展的資產(chǎn)運營服務(wù)僅占比10.27%，和2013年度相比，這個數(shù)目翻了一倍，是所有主營業(yè)務(wù)中增長最為迅猛的部分。

深圳市美易家商務(wù)服務(wù)集團股份有限公司副總經(jīng)理張志宏表示，美易家在新三板掛牌并定增2億元后，接下來的重要方向便是擴大美易家短租業(yè)務(wù)的全國布局?！叭谫Y2億元，主要是為了打造線上平臺和擴張網(wǎng)絡(luò)。今年到明年將在全國實現(xiàn)‘東西南北，春夏秋冬’的布點，在全國會選擇2-30個點，包括熱門旅游景點、冷門景點、開發(fā)商度假物業(yè)等等，這是明年上半年要完成的事”。

如果張志宏提到的布局能夠一一落實，那么美易家或許將會成為第二個“彩生活”，甚至其價值“可能會超過‘彩生活’。”數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，美易家綜合毛利率44.57%，單位面積凈利潤貢獻7.73元/平方米/年，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)達71.86%;而彩生活加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)僅為23.2%左右。兼任華西區(qū)總經(jīng)理，張志宏對美易家的判斷不僅來自數(shù)據(jù)，其轄下的成都公司幾乎是美易家資產(chǎn)管理運營服務(wù)的先驅(qū)，從成都的發(fā)展情況看，張志宏認為美易家正在逐漸探索到一條正確的道路。

三

在今年之前，美易家一半的業(yè)務(wù)來自成都區(qū)域。今年1-6月，美易家下屬項目收入前五名均來自成都，占當期營業(yè)收入50.74%，2014、 2013年這個排名的前四位也都是成都項目。另外，美易家目前運營了五家“嘉年CEO”服務(wù)式公寓，分別為商務(wù)型“嘉年CEO”服務(wù)式公寓，包括成都香年店、成都福年店以及上海陸家嘴店;度假型“嘉年CEO”服務(wù)式公寓全部落戶成都，分別是成都君山店和成都大溪谷店。

2013 年，服務(wù)式公寓成都香年店開業(yè)，由于地理位置較好，周邊競爭不激烈，盈利能力較好，直接影響了當年美易家的資產(chǎn)運營服務(wù)毛利率。張志宏透露，美易家短租業(yè)務(wù)想法也在同年成型，其初衷是為了解決當時花樣年遇到的一些困難，“當時集團內(nèi)部的度假項目遇到困難：銷售困難，售出后人流稀少造成經(jīng)營困難，入住率低下造成物業(yè)管理困難，所以希望借助這個想法解決這些痛點?！币簿褪菑拇藭r起，主動面向業(yè)主和開發(fā)商的美易家與airbnb模式徹底區(qū)隔了開來。

但美易家的發(fā)展并非一帆風順。2014 年，服務(wù)式公寓成都福年店開業(yè)，由于體量大，房間數(shù)多，周邊酒店競爭激烈，入住率提升較慢，出現(xiàn)了虧損。同年5月，美易家收購上海錦年后，斥資2800余萬對其管理的服務(wù)式公寓上海陸家嘴店進行裝修改造，一直到今年5月，上海陸家嘴店裝才開始全面營業(yè)，但在營業(yè)初期，由于處于市場推廣階段，入住率未有大幅提升，同時由于位處市區(qū)繁華商業(yè)中心，租金水平較高，由此造成2014 年、2015 年 1-6月資產(chǎn)運營服務(wù)毛利率進一步下滑。

可以預見的是，由于擴張，未來一年美易家資產(chǎn)運營服務(wù)的毛利率或許不會出現(xiàn)爆發(fā)增長，但潘軍的決心早已清晰可見，他曾公開表示，花樣年的轉(zhuǎn)型在于，目標視野不再是圍繞增量市場，隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了社區(qū)服務(wù)業(yè)，公司將圍繞這一新的商業(yè)形態(tài)開展業(yè)務(wù)。而作為美易家合伙人之一，張志宏說，“美易家和彩生活不同的地方在于，它不會通過大量收購來增加物管面積，而是提供物業(yè)管理服務(wù)，同時做資產(chǎn)運營，只會越來越‘輕’。”

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