WEWORK入華首個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)業(yè)（7月1日，延平路店），它的國(guó)內(nèi)版效仿者已經(jīng)噩耗不斷。圳地庫(kù)因入不敷出自動(dòng)關(guān)門(mén)，而另一家品牌經(jīng)營(yíng)了3年的孔雀機(jī)構(gòu)則在4月份銀拖欠租金物業(yè)費(fèi)被強(qiáng)拆。

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追溯到2012年，名噪一時(shí)的OfficeGeneral（創(chuàng)機(jī)商務(wù)）也連續(xù)關(guān)店，北京世紀(jì)財(cái)富、華貿(mào)中心、上海恒隆廣場(chǎng)、深圳彭年廣場(chǎng)…先后被業(yè)主收回（最終落到Regus手里），5、6年的努力為人作嫁衣。

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18個(gè)月（自2014年底）以來(lái)，國(guó)人對(duì)總理“雙創(chuàng)”大旗的曲解和政府的補(bǔ)貼下行業(yè)呈現(xiàn)出井噴式發(fā)展。據(jù)投中研究院數(shù)據(jù)， 2015年初眾創(chuàng)空間全國(guó)數(shù)量是70余家，截至2015年年底，中國(guó)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了1.6萬(wàn)家。

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而大洋彼岸WEWORK估值從50億飆升至160億，資本的追捧（布局和試錯(cuò)），以及投機(jī)者的僥幸心理，把這個(gè)屬于“慢公司”的行業(yè)，有健康良性發(fā)展變得愈發(fā)浮躁急功近利。

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去年一次行業(yè)研討會(huì)上，業(yè)內(nèi)資深人士介紹：科委、財(cái)政局、組織部、經(jīng)信委、共青團(tuán)、海外學(xué)人中心……各種委辦局都可以找到錢(qián)，運(yùn)營(yíng)商跟領(lǐng)導(dǎo)“溝通”，畫(huà)好大餅，說(shuō)清楚自己會(huì)賠多少錢(qián)需要多少補(bǔ)貼，說(shuō)不清楚的就參考同行數(shù)據(jù)，二線城市抄一線城市。甚至在一些二三線城市，財(cái)政撥款成為任務(wù)，領(lǐng)導(dǎo)們幫良莠不齊的眾創(chuàng)空間寫(xiě)財(cái)政補(bǔ)貼文件?！罱K那些模式上有硬傷，不具備存活能力的偽眾創(chuàng)空間們也寄希望于政府輸血，賭一賭的心態(tài)。

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這些倒閉的空間運(yùn)營(yíng)商，大家怎么看？

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——租戶甲：偶爾會(huì)有一些創(chuàng)業(yè)課堂，每次都有不同的主辦單位，主題因人而異，針對(duì)性不強(qiáng)。（不成體系）

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——租戶乙：除了環(huán)境差點(diǎn)，和其他寫(xiě)字樓沒(méi)什么區(qū)別，在這里辦公，圖的是房租便宜。

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——同行說(shuō)：說(shuō)白了還是溢價(jià)差和空置率，

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——王傳宏：聯(lián)合辦公本質(zhì)還是商業(yè)地產(chǎn)。

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——史蒂夫·霍夫曼（美國(guó)硅谷福布斯排名第一的孵化器Founders Space的創(chuàng)始人）：有自己核心價(jià)值的孵化器，最終才能留存下來(lái)。

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大佬劉強(qiáng)東哥則在去年3Q的“攀談會(huì)”強(qiáng)調(diào)成本比毛利更重要，以及三要素：成本、效率、用戶體驗(yàn)。

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聯(lián)合辦公比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)輕，但又比酒店管理重得多。開(kāi)店投入一次性幾百萬(wàn)，養(yǎng)店運(yùn)營(yíng)則更復(fù)雜，一線城市（假設(shè)物業(yè)成本200元/月/平）盈虧平衡沒(méi)十幾個(gè)月根本算不回來(lái)賬——那些說(shuō)幾個(gè)月回本甚至實(shí)現(xiàn)盈利的都有吹牛逼嫌疑。

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18個(gè)月后再看國(guó)版效仿者，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的是連“二房東”活兒都沒(méi)做好。比方，起碼先達(dá)到80%滿租吧？商業(yè)地產(chǎn)的客戶轉(zhuǎn)移成本高，只要服務(wù)別太差勁，客戶續(xù)租/換租坐享收益都不是事。

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先活下來(lái)，再學(xué)人家做服務(wù)，做社區(qū)，不能本末倒置，比方服務(wù)，大家都被互聯(lián)網(wǎng)思維洗腦，以為自己是線下的誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)，又說(shuō)企業(yè)級(jí)服務(wù)市場(chǎng)容量多大——這跟你有什么關(guān)系嗎？2000平的空間最多容納400人，按照1:10成交概率充其量影響4000人，還包括同行/供應(yīng)商/以及各種打醬油不靠譜的，這些人為什么選擇你以及如何實(shí)現(xiàn)交易，是最埃森哲N年前提過(guò)的最基本商業(yè)邏輯問(wèn)題。話說(shuō)回來(lái)，代表國(guó)內(nèi)外領(lǐng)軍的兩個(gè)Xwork，其服務(wù)品類早已過(guò)百，但對(duì)服務(wù)收入預(yù)期達(dá)到兩位數(shù)也只是鏡花水月般的美好憧憬——兩年以后（前者號(hào)稱占總營(yíng)收1/4是“以后”，后者深耕5年目前僅5%左右），初出茅廬的小玩家還打算靠服務(wù)翻盤(pán)？除非您是賣地址的“集中辦公區(qū)”，或者盤(pán)子太小租金收入甚微，以大體量聞名的優(yōu)客工場(chǎng)k董事長(zhǎng)助理王浩一語(yǔ)中的：您一個(gè)項(xiàng)目幾百平（賬都算不過(guò)來(lái)），還聊什么共享經(jīng)濟(jì)，有什么好共享的呀？

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如果想學(xué)WEWORK的，起碼客戶提出的需求你能滿足80%吧？

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FUNWORK提出了自己一些方法。

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聯(lián)合辦公本質(zhì)還是商業(yè)地產(chǎn)，既然是商業(yè)地產(chǎn)，那么把物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)做好這是必須的，客戶入住進(jìn)來(lái)首先還是為辦公室買(mǎi)單的。FUNWORK團(tuán)隊(duì)認(rèn)為聯(lián)合辦公早期應(yīng)該學(xué)習(xí)有物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的商務(wù)中心，把基礎(chǔ)服務(wù)做好，保證網(wǎng)絡(luò)、保潔、安保、打印、電話等基本功能便捷高效使用。通過(guò)做好基礎(chǔ)服務(wù)，與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓爭(zhēng)奪客源，用大市場(chǎng)撬動(dòng)小市場(chǎng)，快速實(shí)現(xiàn)滿租，保證自己能夠健康的活下來(lái)才是根本。科技寺創(chuàng)始人王灝也認(rèn)為：如果它第一個(gè)空間就用賠錢(qián)的方式做，那么它永遠(yuǎn)都不可能盈利了，這便會(huì)成為一個(gè)不健康的商業(yè)模式，無(wú)法持續(xù)?！?/span>

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?做好基礎(chǔ)服務(wù)后，思考下一個(gè)問(wèn)題就是去解決創(chuàng)業(yè)型企業(yè)部門(mén)職能缺失導(dǎo)致很多企業(yè)需要外部服務(wù)的問(wèn)題。優(yōu)客工場(chǎng)、無(wú)界、科技寺、洪泰創(chuàng)新空間等都會(huì)嫁接外部服務(wù)商來(lái)解決創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)各種公司問(wèn)題。毛大慶也直言：“優(yōu)客工場(chǎng)的核心價(jià)值在于其集合背書(shū)（為服務(wù)商做背書(shū)）的功能?！睂?duì)接服務(wù)商，F(xiàn)UNWORK團(tuán)隊(duì)認(rèn)為要發(fā)揮自身背書(shū)功能，必須大量調(diào)研服務(wù)商背景和創(chuàng)業(yè)者的需求，選出合適靠譜的服務(wù)商，服務(wù)生態(tài)圈才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)精準(zhǔn)推薦，真正節(jié)約創(chuàng)業(yè)者時(shí)間和成本。

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企業(yè)培訓(xùn)，講授創(chuàng)業(yè)方法論，為創(chuàng)業(yè)者掃清創(chuàng)業(yè)路上的坑也是很多孵化器會(huì)做的事情。但是現(xiàn)階段這類的創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)更多采取服務(wù)商嫁接的形式，最終把培訓(xùn)做成了變相的品牌推介會(huì)。FUNWORK認(rèn)為這類培訓(xùn)不僅碎片化而且質(zhì)量低下，未來(lái)培訓(xùn)必須系統(tǒng)而且高質(zhì)量，只有這樣創(chuàng)業(yè)者才能真正得到受益。另一方面，現(xiàn)有培訓(xùn)往往注重的是創(chuàng)始人高抽象性技能養(yǎng)成，而忽視對(duì)于一線員工執(zhí)行的人教育培訓(xùn)，未來(lái)培養(yǎng)基層員工也是聯(lián)合辦公在培訓(xùn)方面做出差異化的一條路子。

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創(chuàng)業(yè)融資是企業(yè)成長(zhǎng)不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。提供金融服務(wù)，無(wú)論是嫁接銀行或再擔(dān)保機(jī)構(gòu)，還是做FA都要懂行，術(shù)業(yè)有專攻，把某個(gè)領(lǐng)域吃透，否則空有低成本資金看不懂行情也無(wú)濟(jì)于事。順便提一句，這事并非僅只能投互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。老牌地產(chǎn)商太古一樣玩得轉(zhuǎn)，他們聚焦“地產(chǎn)+”的項(xiàng)目，以孵化企業(yè)促進(jìn)自我進(jìn)化。FUNWORK的5億元FUN基金聚焦在“物業(yè)服務(wù)+、地產(chǎn)+、企業(yè)服務(wù)+”為軸心的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目上，看得懂，資金投出去才有效?？床欢捻?xiàng)目，就讓IDG、峰瑞資本等合作機(jī)構(gòu)來(lái)看，讓專業(yè)人士做自己的眼睛。

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聯(lián)合辦公行業(yè)在發(fā)展中必將經(jīng)歷快速發(fā)展，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)甚至泡沫化的階段，高同質(zhì)化無(wú)實(shí)力的品牌在期間慢慢退出歷史的舞臺(tái)，但最終總有一些品牌能夠找到了自己優(yōu)勢(shì)，走出一條差異化的路線，在泡沫褪去之后成為“獨(dú)角獸”，形成成為全國(guó)性的品牌。

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