?2010年，在大洋彼岸的紐約，WeWork 成立了。成立后一直在融資上順風(fēng)順?biāo)?WeWork 迅速擴(kuò)張到了美國西部、南部，隨后進(jìn)入了以色列、英國、加拿大等多個國家。就如同Google 之于搜索引擎、Facebook 之于社交網(wǎng)絡(luò)，WeWork 雖然不是第一個聯(lián)合辦公空間，但卻讓「辦公空間共享」這件事真正開始普及、獲得關(guān)注，并吸引全球范圍內(nèi)越來越多的創(chuàng)業(yè)者入場，這其中，中國的創(chuàng)業(yè)者也同樣蠢蠢欲動。

?2016年，在中國野蠻生長了不到 2 年的聯(lián)合辦公市場迎來了一輪整合和洗牌。剛完成一輪4.3 億美元融資的WeWork 宣布入華，落戶上海；優(yōu)客工場宣布完成超過2 億元的A+ 輪融資，估值近40 億人民幣；36氪戰(zhàn)略入股納什空間B 輪融資以及P2（聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社）即將完成的新一輪融資；P2與北京創(chuàng)客空間達(dá)成合資協(xié)議，推出創(chuàng)客空間品牌?Maker2；無界空間在 A輪融資中與優(yōu)客工場達(dá)成股權(quán)合作和戰(zhàn)略合作，并在去年底已經(jīng)和科技寺達(dá)成戰(zhàn)略合作；夢想加完成500 萬美元A 輪融資。但與此同時，同樣在做著「工位出租」生意的孵化器也在大量倒閉。

?當(dāng)聯(lián)合辦公市場中大部分創(chuàng)業(yè)公司還處在A 輪及天使輪階段，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)開始。與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)相比，聯(lián)合辦公的步子顯然是快的多。那么，聯(lián)合辦公究竟是怎樣一種服務(wù)？它的商業(yè)想象力在哪里？此時的行業(yè)整合意味著什么？

?估值 160?億美元的「二房東」生意

?提到「聯(lián)合辦公」，無論如何都繞不開 WeWork 這家公司。從成立到現(xiàn)在，它幾乎一直是聯(lián)合辦公模式的代名詞。

?WeWork的商業(yè)模式非常簡單：從物業(yè)或房東那里以較低的價格租賃空置的辦公樓層空間，重新設(shè)計、裝修，然后再以「工位」為單位轉(zhuǎn)租給有辦公需求的個人或團(tuán)隊，入駐者獲得相應(yīng)的辦公空間、設(shè)施和服務(wù)。

沒有投資、孵化、招聘等國內(nèi)聯(lián)合辦公通常會提供的增值服務(wù)，WeWork 提供的「產(chǎn)品」仍舊專注在辦公空間和服務(wù)本身?？雌饋?，WeWork 似乎就是一個「二房東」生意，但它的估值在5年內(nèi)卻已經(jīng)達(dá)到160億美元，僅比美國最大的辦公地產(chǎn)上市公司Boston Properties 低 20 億美元，而后者擁有的辦公空間面積是WeWork 的 10 倍。

?可見，WeWork?雖然做的是商業(yè)地產(chǎn)的生意，但卻并不是按照一個商業(yè)地產(chǎn)的估值標(biāo)準(zhǔn)獲得估值的。160?億美元估值的背后是資本對WeWork?在快速擴(kuò)張能力和未來盈利能力上的樂觀，如同對待一個科技公司。

不買地不蓋樓的 WeWork 相比傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)而言本身就是一種比較輕的模式。除此之外，與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)相比，WeWork 提供的不僅僅是「一張桌子」，而是一種與老舊的辦公室形態(tài)完全不同的辦公體驗。這背后除了更開放、更自由的辦公環(huán)境，還有良好的社區(qū)運(yùn)營帶來的情感氛圍。

盡管WeWork的商業(yè)模式基礎(chǔ)還是租金差價，但這些差異化的體驗將幫助 WeWork 對會員形成高粘性，從而獲得高出租率和續(xù)租率，使得 WeWork 與物業(yè)方談判時能將租金成本壓低，辦公租賃成本的降低又能對客戶產(chǎn)生吸引力。實際上，WeWork 的現(xiàn)金流一直非常健康，其第一個空間就已經(jīng)實現(xiàn)盈利，并保持至今。

?盈利能力直接影響到擴(kuò)張能力。持續(xù)的盈利讓 WeWork 可以沒有負(fù)擔(dān)的去擴(kuò)張，這在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)「買地蓋樓」的模式下是不可能實現(xiàn)的。這讓 WeWork 在開辟了一個新的市場后，真正有能力去做覆蓋。

?在美國，有30% 自由職業(yè)者，并且這個比例還在不斷增加，這個人群就是 WeWork的服務(wù)對象。并且，WeWork 的客戶名單上已經(jīng)開始出現(xiàn) Business Insider、Pinterest 等具有一定規(guī)模的公司，這些公司正在從傳統(tǒng)辦公市場外溢。所以說，WeWork?在抓住一個空白市場的同時也正在向現(xiàn)有的辦公商業(yè)地產(chǎn)市場滲透，在這個過程中自己也實現(xiàn)了高速增長。目前，WeWork 在全球有超過4萬個工位，在以色列、英國、加拿大、荷蘭、德國、墨西哥、中國都已經(jīng)有自己的空間，并將進(jìn)一步擴(kuò)張至印度、韓國、香港等國家和地區(qū)。

社交是聯(lián)合辦公的核心

社交是「桌子」背后的價值。如果把聯(lián)合辦公拆解成兩個部分來看，那么第一個部分是「怎么吸引人們來入駐」，第二個部分則是「怎么把人留在這里」，而后者的核心就是社交。

?WeWork廣為人稱道的一點便是「共生者共榮，共榮者共贏」的商業(yè)文化模式。這些不同行業(yè)、不同公司的獨(dú)自創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊之間形成了相互陪伴和激勵式關(guān)系。在這樣的共享經(jīng)濟(jì)生態(tài)中：有文化內(nèi)涵，能滿足精神及不同個性的需求，有工作與生活的樂趣，還能相互協(xié)同、資源共享，帶來指數(shù)級加成的良性商業(yè)價值。

然而中國人天生不愛跟陌生人社交的天性，讓聯(lián)合辦公在中國做這種社交并不容易。對此，一些空間品牌的解決方案是，根據(jù)不同人的需求設(shè)計不同的社交活動。比如，無界空間讓空間內(nèi)的CEO結(jié)為一個社群，每周有一個 CEO time，而針對那些沒有明顯商務(wù)需求的人，則會定期組織登山等娛樂活動。P2 在日常的午餐時間鼓勵各個團(tuán)隊眾包并共享，有一些分享行為還被寫進(jìn)了租約里。

?這么費(fèi)心的做社交和社群，最終目的還是為了提高空間的入駐率。畢竟，「工位租金」是目前聯(lián)合辦公空間最主要的營收來源，平均可占到 90%?以上。WeWork聯(lián)合創(chuàng)始人亞當(dāng) · 諾伊曼曾公開表示，Wework這家公司實際就是一個「實體社交網(wǎng)絡(luò)」，因為每一個人的內(nèi)心深處，都離不開社群。社群一旦形成，個人或團(tuán)隊就在聯(lián)合辦公空間產(chǎn)生了歸屬感，哪怕團(tuán)隊已經(jīng)離開空間，依然愿意持續(xù)的參與活動。這種歸屬感和認(rèn)同感會成為一個空間的壁壘，從而形成黏性，成為吸引新租戶和讓老租戶留下來的理由。

??從「創(chuàng)業(yè)服務(wù)」到「生態(tài)系統(tǒng)」

?1、從2B?服務(wù)到 2C?服務(wù)

為空間內(nèi)的入駐團(tuán)隊提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)是每一家聯(lián)合辦公空間的標(biāo)配，也有不少空間將其視為未來可行的盈利點之一。

?各家聯(lián)合辦公根據(jù)自己的資源能力，會為入駐的創(chuàng)業(yè)公司對接人力資源、社會保險、法務(wù)、投融資、云服務(wù)、項目資源、產(chǎn)品銷售、創(chuàng)投圈活動等不同的創(chuàng)業(yè)服務(wù)?？臻g通過與專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)合作來提供這些增值服務(wù)，對于其中的一些服務(wù)，空間會向使用者收取一定的費(fèi)用，但不高。由于有能力整合需求端，因此在供給端會有一定的議價優(yōu)勢。

?但問題在于，創(chuàng)業(yè)服務(wù)真的能幫聯(lián)合辦公空間賺到錢嗎？目前，大部分企業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)自己的盈利空間就很薄，而聯(lián)合辦公空間的溢價能力也沒有那么強(qiáng)。由于現(xiàn)階段大部分空間所服務(wù)的入駐團(tuán)隊規(guī)模都有限，所以對應(yīng)的企業(yè)服務(wù)也很難規(guī)?；腕w系化。

?這就使得一部分空間開始關(guān)注2C 的服務(wù)，為入駐的每個人提供生活服務(wù)，比如訂餐、按摩、日常購物、甚至保險產(chǎn)品開發(fā)等。為忙碌的創(chuàng)業(yè)者對接生活服務(wù)是剛需之一，目前看來比 2B 服務(wù)的使用頻次更高、盈利空間也更大。與 2B 服務(wù)一樣，2C服務(wù)同樣可以調(diào)動空間內(nèi)的資源，由入駐在空間里的相關(guān)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊來提供。

? 2、從創(chuàng)業(yè)服務(wù)到創(chuàng)業(yè)生態(tài)

大部分聯(lián)合辦公空間在創(chuàng)業(yè)服務(wù)上沒有體系化的規(guī)劃，大多是依托已有資源量力而行。而創(chuàng)業(yè)生態(tài)的思路則是把各種創(chuàng)業(yè)服務(wù)當(dāng)成一個體系，進(jìn)而有計劃地搭建。在「創(chuàng)業(yè)服務(wù)到創(chuàng)業(yè)生態(tài)」這條路上走的最快的就是優(yōu)客工場了。成立才滿1年的優(yōu)客工場已經(jīng)把觸角伸到了垂直領(lǐng)域孵化器、加速器、投資、創(chuàng)業(yè)媒體、商學(xué)院等專業(yè)壁壘比較高的創(chuàng)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。

?毛大慶曾表示，聯(lián)合辦公的終極形態(tài)就是一個生態(tài)系統(tǒng)。他希望把「辦公場地」變成「辦公平臺」，將所有服務(wù)和資源都嫁接到這個平臺上來之后，再把人與人連接起來，形成一個創(chuàng)投生態(tài)系統(tǒng)。未來，優(yōu)客工場還將深度介入入駐公司的業(yè)務(wù)，尋找豐富的潛在盈利點，形成產(chǎn)業(yè)厚度。

?不過，這種「挖掘縱深」的玩法依靠的是強(qiáng)大的資金支持、政府支持以及資源整合能力。大多數(shù)聯(lián)合辦公的商業(yè)模式目前仍是「先有流量，再考慮增值服務(wù)變現(xiàn)」，而流量帶來的則是租金收入，包括優(yōu)客工場在內(nèi)，其現(xiàn)階段總收入中租金收益的占比也占到了九成左右。

?3、WeWork?的「大生態(tài)觀」

WeWork圍繞自己的會員做生態(tài)搭建。但與國內(nèi)聯(lián)合辦公空間不同的是，WeWork 搭建生態(tài)的思路并非是圍繞著「創(chuàng)業(yè)者的需求」做創(chuàng)業(yè)生態(tài)，而是泛化到「覆蓋人們的工作與生活」。

思路的不同源于中美聯(lián)合辦公用戶構(gòu)成的不同。WeWork 的會員中雖然不乏創(chuàng)業(yè)者，但仍有很大一部分是分布在不同行業(yè)的自由職業(yè)者?？梢哉f，WeWork 的用戶背景更多元，需求也理應(yīng)更加多元。雖然在職業(yè)需求上難以統(tǒng)一，但他們也有共同特點——喜歡交流、愿意分享。面對這群「喜歡社群氛圍的年輕人」，WeWork 于今年4 月在紐約和華盛頓推出了共享居住服務(wù)WeLive。

?WeLive與 WeWork 通常在一棟樓中，從標(biāo)準(zhǔn)化的裝修、配備齊全的家電、靈活的房租繳納方式、衛(wèi)生清理等增值服務(wù)，到定期舉辦的多種形式線下娛樂活動，租客們被聚在一起，可以把工作中建立起的社交和社群關(guān)系方便的延展到生活里。

?不過，在 WeWork 的設(shè)想中，從共享辦公空間到共享居住空間只是生態(tài)的第一步，在它的商業(yè)計劃書中還提到了運(yùn)動健身、餐飲服務(wù)等，或許未來我們還會看到 WeFit、WeEat 的出現(xiàn)。而WeWork?的生態(tài)觀就是：挖掘人們工作和生活中可被共享的事情，為他們提供可共享的空間和服務(wù)以及形成協(xié)作和社群的可能。

?擴(kuò)張，亦或是死亡

雖然中國的第一家聯(lián)合辦公空間到現(xiàn)在已經(jīng)有6年的歷史了，但這個行業(yè)在國內(nèi)的真正興起也不過 2 年時間。在這 2 年中，發(fā)展順利的公司則走到了A 輪。而當(dāng)這個行業(yè)中的「佼佼者」還處在 A 輪階段時，第一次行業(yè)整合卻已經(jīng)到來。為什么會這么快？

?這跟聯(lián)合辦公的模式有直接關(guān)系。聯(lián)合辦公歸根結(jié)底還是商業(yè)地產(chǎn)，雖然自己不買地蓋樓，但每一個空間都需要租辦公樓、重新設(shè)計裝修，同樣需要花費(fèi)很大一筆資金。綜合無界空間、科技寺、P2 等空間的數(shù)據(jù)，每新開一個空間所花費(fèi)的成本平均在400 萬元左右，在滿租的情況下平均需要 15 到 18 個月的時間收回成本。

對于這樣一個高投入的生意，很多創(chuàng)業(yè)者也都認(rèn)為燒錢擴(kuò)張是不智之舉。因此，在?2?年的時間里有兩種情況會導(dǎo)致空間的擴(kuò)張遇阻：第一，前 1、2 個空間自身的經(jīng)營情況不夠好，現(xiàn)金流回流出現(xiàn)問題；第二，第一輪融資的錢基本花完，再去融第二輪時遇到問題。但在這樣一個競爭激烈的市場里，擴(kuò)張的放緩意味著競爭力的快速下降。畢竟，聯(lián)合辦公空間的價值就在于辦公桌背后的社群和生態(tài)，而規(guī)?；歉玫慕⑸缛汉蜕鷳B(tài)的基礎(chǔ)。

所以，在這樣一個時間節(jié)點下，遇到資金瓶頸的聯(lián)合辦公空間通常只有兩種選擇：把空間賣掉，或找另一家合作，加快擴(kuò)張節(jié)奏。如果說2015年是中國聯(lián)合辦公大發(fā)展元年，那么2016年則是決定行業(yè)走向的轉(zhuǎn)折之年。能夠讓品牌立住腳，做出一定規(guī)模，將更有機(jī)會走下去，而剩下的那些在規(guī)模和品牌上都沒有優(yōu)勢的空間則很可能選擇退出市場。而想要加快規(guī)模的擴(kuò)張，通過加強(qiáng)資源整合的能力，從而形成復(fù)合價值的疊加無疑是條「捷徑」。

?此外，WeWork 的融資和入華也是一個催化劑。由聯(lián)想控股和弘毅資本完成WeWork 最新一輪融資，一定程度上說明了國內(nèi)資本市場對聯(lián)合辦公價值的認(rèn)可正在逐漸形成。當(dāng)巨頭進(jìn)入、資本涌入，行業(yè)的發(fā)展勢必加速。

?可以說，聯(lián)合辦公市場已經(jīng)開始出現(xiàn)聯(lián)合規(guī)?；厔荩?lián)合辦公空間之間的資源整合、戰(zhàn)略合作會越來越頻繁，現(xiàn)在的行業(yè)整合僅僅是一個開始。

行業(yè)整合就代表著這個行業(yè)的興起，你也想走在時代最前端嗎？想在同樣高逼格的地方辦公嗎？快上IQwork吧！全國各地都有我們的聯(lián)合辦公室呦！

您也可以關(guān)注我們的官方微信公眾號（ID：ctoutiao），給您更多好看的內(nèi)容。