北京的聯(lián)合辦公空間會(huì)出現(xiàn)供給過(guò)剩的隱憂嗎？Fourwork聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO艾文君卻不這么認(rèn)為。

2015年12月，F(xiàn)ourwork首店—798旗艦店于北京正式投入運(yùn)營(yíng)，半年多時(shí)間過(guò)去，其85%的高入駐率讓人眼前一亮。而在年初，一份數(shù)據(jù)顯示，北京聯(lián)合辦公空間平均空置率在40%～45%之間。

這樣的成績(jī)也讓Fourwork擁有了更多向外擴(kuò)張的底氣。再過(guò)幾天，F(xiàn)ourwork在北京三里屯太古里的分店即將面世，而春秀路和東直門(mén)的兩家分店也在緊鑼密鼓的籌備過(guò)程中。

“市場(chǎng)的機(jī)會(huì)還是足夠大的。”艾文君告訴思達(dá)派＆創(chuàng)頭條記者，“壓力肯定會(huì)有，但并不意味做的人多，就會(huì)死掉一片。每家聯(lián)合辦公空間都有自己的優(yōu)勢(shì)和理念，關(guān)鍵要把服務(wù)做好。”

Fourwork聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO艾文君

一個(gè)低調(diào)的“闖局者”

之所以選擇創(chuàng)辦Fourwork，正是來(lái)源于其創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)自身在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中的感受，這在艾文君身上體現(xiàn)得尤為直接。

艾文君畢業(yè)于北航計(jì)算機(jī)學(xué)院，2015年回到北京時(shí)，一開(kāi)始想要在珠寶行業(yè)創(chuàng)業(yè)。據(jù)她回憶，當(dāng)時(shí)找了一個(gè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，碰面時(shí)發(fā)現(xiàn)這個(gè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)工作地點(diǎn)是在海淀區(qū)一個(gè)地下室的孵化器。

“我永遠(yuǎn)記得當(dāng)我下到那個(gè)地下室的孵化器一瞬間給我的沖擊感。“艾文君說(shuō)。這個(gè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)所在的辦公環(huán)境極其一般，層高特別矮，終日不見(jiàn)陽(yáng)光，而且空氣流通也很差。開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的主管是一個(gè)名牌大學(xué)計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)博士，其手下程序員和開(kāi)發(fā)人員學(xué)歷都很高。

為什么他們會(huì)選擇在這樣一個(gè)條件很不好的條件下工作？這讓艾文君很是不解，“中國(guó)的創(chuàng)業(yè)者不應(yīng)該待在這樣的地方創(chuàng)業(yè)，他們值得擁有更好的地方，不只是在工作上，在工作休息之余也能夠擁有一個(gè)有情趣有趣味、時(shí)尚、格調(diào)的地方?！?/p>

于是，當(dāng)另一個(gè)聯(lián)合創(chuàng)始人提議一起做聯(lián)合辦公空間時(shí)，艾文君很快就同意了。

艾文君介紹說(shuō)，F(xiàn)ourwork的首個(gè)798旗艦店選擇了酒仙橋路的恒通商務(wù)園的一個(gè)空廠房。原因有二：一方面最開(kāi)始這里就是一個(gè)空廠房，可以很優(yōu)惠的價(jià)格拿下。二是這里的改造空間很大，在設(shè)計(jì)上可以給自己很多想象空間，可以自由去發(fā)揮，打造成自己想要的樣子。

創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)都不是地產(chǎn)行業(yè)出身，這反而讓Fourwork在最初的設(shè)計(jì)改造中更顯得自由開(kāi)放，不會(huì)過(guò)多考慮到有多少得房率，能出多少工位。更期望給入駐企業(yè)提供一種專(zhuān)注、輕松的辦公場(chǎng)景和生活氛圍。其核心價(jià)值在于給入駐團(tuán)隊(duì)中的每個(gè)個(gè)體帶來(lái)良好的辦公體驗(yàn)。

在試運(yùn)營(yíng)期間，盡管沒(méi)怎么做鋪天蓋地的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和媒體宣傳，F(xiàn)ourwork的入駐率就已達(dá)到50%，之后更是憑借良好的口碑傳播，吸引了更多的國(guó)內(nèi)外創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐。

運(yùn)營(yíng)要因地制宜 靈活變通

“聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)這件事情事實(shí)上很不好做，之前有點(diǎn)想得簡(jiǎn)單了?！痹趶?fù)盤(pán)798旗艦店開(kāi)業(yè)半年多的得失時(shí)，艾文君坦言道。

聯(lián)合辦公空間本身就屬于一個(gè)非常特殊的行業(yè)，涉及到如地產(chǎn)、社區(qū)打造、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、空間設(shè)計(jì)、各種創(chuàng)業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。RocketSpace創(chuàng)始人Duncan Logan建議聯(lián)合辦公“需要向酒店行業(yè)去學(xué)習(xí)?！?/p>

酒店行業(yè)有它們的一些品牌運(yùn)營(yíng)，和進(jìn)行一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的定位思路。聯(lián)合辦公空間也是一樣，也需要酒店式的管理和服務(wù)，并將之提供給自己獨(dú)特的細(xì)分客戶上。

需要的不僅僅是物理空間的優(yōu)勢(shì)位置和環(huán)境，聯(lián)合辦公面對(duì)的客戶多是固定客戶，需要長(zhǎng)期的去維護(hù)這些客戶關(guān)系。因而更要懂得包含類(lèi)似于酒店式管理，酒店服務(wù)，同時(shí)又有客戶關(guān)系處理等方面綜合和全面的運(yùn)營(yíng)人才及背后資源。

在實(shí)際運(yùn)營(yíng)上，F(xiàn)ourwork一開(kāi)始也借鑒了Wework的很多思路，想和國(guó)外一樣營(yíng)造人與人之間非常開(kāi)放的交流氛圍和環(huán)境，所以做了很多開(kāi)放式工位。但艾文君發(fā)現(xiàn)，這一效果并不明顯，最后總結(jié)起來(lái)發(fā)現(xiàn)，這和中美之間文化差異和交互習(xí)慣有關(guān)。

首先是聯(lián)合辦公客戶的主體構(gòu)成不太一樣。在美國(guó)自由職業(yè)者很多，比重比較高，而在中國(guó)自由職業(yè)者比較少，其次是人的習(xí)慣不一樣。包括社交的習(xí)慣。美國(guó)人天性比較open，個(gè)人社交很靈活，而且很樂(lè)于去進(jìn)行這些社交活動(dòng)，但中國(guó)人天性比較內(nèi)斂，這是東西方文化的不同的體現(xiàn)。

基于此，在艾文君看來(lái)，在美國(guó)做社區(qū)運(yùn)營(yíng)會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單一些。美國(guó)創(chuàng)業(yè)者們天然具備社交的渴望和需求，自己能夠主動(dòng)去進(jìn)行社交。但在中國(guó)，需要空間進(jìn)行引導(dǎo)，有意識(shí)地去組織活動(dòng)讓大家從自己世界里走出來(lái)進(jìn)行社交。因此在空間運(yùn)營(yíng)上，要因地制宜，進(jìn)行靈活變通。

“大面積的工位開(kāi)放式區(qū)，在中國(guó)不同的團(tuán)隊(duì)之間可能會(huì)不注意控制聲音，如果沒(méi)有格擋的話就容易會(huì)相互間形成打擾?！卑木f(shuō)，“同時(shí)也要考慮到入駐團(tuán)隊(duì)的性質(zhì)各有不同，有的團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售人員特別多，每天業(yè)務(wù)很繁忙，這樣的團(tuán)隊(duì)如果在一個(gè)非常開(kāi)放的空間里辦公，就會(huì)對(duì)其他團(tuán)隊(duì)造成一些影響?！?/p>

基于這些方面的考慮，F(xiàn)ourwork把二層一部分開(kāi)放區(qū)做了一些小格擋和隔斷形成格子間，但同時(shí)也保留了部分開(kāi)放式工位。這一小小的改進(jìn)，進(jìn)一步提升空間的使用效率。

保持主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的穩(wěn)定

盡管有很多聯(lián)合辦公空間的先行者在盈利模式上投入大量精力和財(cái)力去探索如何去嫁接增值服務(wù)，如提供財(cái)務(wù)、法律等咨詢服務(wù)，對(duì)接天使投資、金融機(jī)構(gòu)、提供培訓(xùn)、課程等方面。

業(yè)內(nèi)很早就有一種聲音：依賴“租金差”的模式，聯(lián)合辦公空間難維持下去，但事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公空間除租金收益能夠有所保障外，后續(xù)的衍生業(yè)務(wù)是否能做大還是未知數(shù)。。

Fourwork也是如此，艾文君介紹，F(xiàn)ourwork90%以上的收入來(lái)自于租金，這是Fourwork最核心的收入?！皣@著這一點(diǎn)，就要求Fourwork必須首先把服務(wù)做好，保持主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的穩(wěn)定?！?/p>

在艾文君看來(lái)，F(xiàn)ourwork就是一個(gè)聯(lián)合辦公，專(zhuān)注打造自己品牌和調(diào)性，全心全意為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的聯(lián)合辦公空間，“僅此而已?！?/p>

要把服務(wù)做好，F(xiàn)ourwork的一個(gè)共識(shí)就是“每一個(gè)創(chuàng)業(yè)者都需要被尊重?！睂?duì)創(chuàng)業(yè)者不設(shè)具體門(mén)檻，也不以創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目是否優(yōu)秀，是否有投資前景作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

“很多入駐的企業(yè)并不需要融資，自己就具備健康造血的機(jī)能?！卑木f(shuō)，F(xiàn)ourwork收集過(guò)一輪入駐企業(yè)的信息，咨詢各企業(yè)是否有融資的需求，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)并不需要，還有一些有融資需求的團(tuán)隊(duì)，但是本身項(xiàng)目已經(jīng)足夠優(yōu)秀，有自己的渠道去接觸投資人。

這也給Fourwork很大的啟發(fā)，“Fourwork追求的也是就算不融資，我們也能盈利，運(yùn)轉(zhuǎn)下去。所以就要不斷去學(xué)習(xí)，改善自己的運(yùn)營(yíng)，提高自身能力，不斷為客戶進(jìn)行更好的服務(wù)?！?/p>

艾文君介紹，對(duì)于創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，80%的時(shí)間都是在辦公室里度過(guò)，選擇在聯(lián)合辦公空間辦公，創(chuàng)業(yè)者無(wú)非就是想挑選一個(gè)好的辦公環(huán)境，以此產(chǎn)生更好的工作效率，得到更好的工作結(jié)果?！癋ourwork所做的也就是專(zhuān)心于營(yíng)造好的空間，提供一個(gè)好的工作環(huán)境，讓入駐企業(yè)保持團(tuán)隊(duì)和業(yè)務(wù)穩(wěn)定，有健康的生存能力，最終形成一個(gè)良好的工作循環(huán)。”