8月23日，2018中國眾創(chuàng)空間特色發(fā)展大會在京舉辦，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶出席本次會議并發(fā)表演講。創(chuàng)頭條作為本次活動的主辦方進行全程報道。（更多精彩內(nèi)容戳這里→2018中國眾創(chuàng)空間特色發(fā)展大會）

演講中，毛大慶談到了眾創(chuàng)空間員工隊伍多元化、空間靈活化、創(chuàng)新的文化、數(shù)字化的驅動、辦公智能化等十大趨勢。

毛大慶還重點強調(diào)，共享辦公一定要是這四個行業(yè)的組合：連鎖店行業(yè)、房地產(chǎn)相關、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)和金融行業(yè)。

以下為演講實錄（略作不改變原意的刪改）：

特別高興跟同行來參加關于特色眾創(chuàng)空間的分享，我好久沒參加這么多同行的討論會了，所以今天還是做了點準備。

確實我覺得今天這個主題特別好，作為一個這么龐大的創(chuàng)新體，一個科技服務生態(tài)的成熟，其實代表著各家未來的科技競爭力的成熟。在談科技創(chuàng)新的同時，更重要的是培育一個扎扎實實有生態(tài)、有結構、有特色這樣一個科技服務業(yè)。

今天我是代表我們眾創(chuàng)空間的一個形態(tài)——共享辦公，我一直認為共享辦公是眾創(chuàng)空間的有機組成部分，但并不是眾創(chuàng)空間的全部，眾創(chuàng)空間應該有更多特色的生態(tài)，所以今天談特色非常好。

????今天在這兒分享一下過去3年半時間里面，優(yōu)客工場所代表的眾創(chuàng)空間里面的共享辦公里面的一個特色，談談我們自己的看法。

????剛才志宏主任談到三點，今天我們的介紹也是這個結構，叫“基礎在服務、核心在企業(yè)、關鍵在科技”。我想這三點可能是我們在做這個行業(yè)的時候一個非常自然的思考路徑。

????首先是服務，這個服務里面，我認為眾創(chuàng)空間里面的共享辦公，對企業(yè)服務和科技服務實際上是用兩句話就說得清楚的：

????1、線下服務樓宇經(jīng)濟，空間即服務。

????2、線上服務企業(yè)成長。

???這是我們一直以來的商業(yè)模式創(chuàng)新上在不斷思考的。

首先空間即服務。我想眾創(chuàng)空間，尤其是共享辦公，不能離開空間的研討?？臻g里面涵蓋背后大量的企業(yè)生態(tài)跟企業(yè)發(fā)展趨勢的變化。

非常有意思的是，在一個月以前，幾家機構分布發(fā)布了全球企業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展趨勢，在這兒我想從不動產(chǎn)的空間發(fā)展和空間科技發(fā)展的角度，跟大家切入來談談眾創(chuàng)空間相關的一些話題。

????這十大趨勢非常值得關注：

????一、員工隊伍的多元化。無論是創(chuàng)新企業(yè)還是傳統(tǒng)企業(yè)轉型，還是新興經(jīng)濟體，都不可忽視和不能不面對的就是員工隊伍的多元化。當90甚至00后一代員工在進入職場后，他們對空間的要求是在發(fā)生巨大的變化。流動性、臨時性員工隊伍正在推動企業(yè)不動產(chǎn)的快速變革。在第三空間辦公的現(xiàn)象越來越明顯，當明年5G越來越快以后，其實固定辦公的人數(shù)會越來越少。所以眾創(chuàng)下的共享辦公實際上是從人開始發(fā)生變化的。

????二、空間靈活化。當人移動以后，空間的要求越來越靈活，靈活辦公空間比例在企業(yè)不動產(chǎn)的資產(chǎn)組合里面講持續(xù)成長。一些專業(yè)機構的調(diào)研，54%的員工，每月在家辦公一次，60%以上的員工，特別是互聯(lián)網(wǎng)公司和互聯(lián)網(wǎng)+公司的員工，利用外部聯(lián)合辦公和他們的企業(yè)認為對于他們員工的參與度有著重要的影響。

????三、創(chuàng)新文化。企業(yè)間新的合作方式正在改變企業(yè)的創(chuàng)新機制。企業(yè)之間的跨界合作、撮合交易和多企業(yè)組成新企業(yè)這樣的趨勢已經(jīng)越來越明顯，在優(yōu)客工場里面，我們兩家入駐企業(yè)跨地通過我們的APP平臺認識以后，組成第三家企業(yè)的這樣一個案例，在優(yōu)客工場里面起碼可以抓到的案例已經(jīng)50多宗。

????四、數(shù)字化驅動。集成化的科技和生態(tài)系統(tǒng)將進一步提高企業(yè)的績效，無論是傳統(tǒng)企業(yè)，包括大量的房地產(chǎn)的物業(yè)公司，房地產(chǎn)公司，用大數(shù)據(jù)形成客戶定制化的服務等。數(shù)據(jù)集成將成為未來企業(yè)對不動產(chǎn)需要一個重要的趨勢，所以眾創(chuàng)空間的發(fā)展，特別在我們共享辦公里面的空間硬件科技硬件領域里將變得越來越重要。

????五、智能化?？臻g能不能智能化？空間能科技化？中國的眾創(chuàng)空間能不能領先于世界？非常取決于我們的眾創(chuàng)空間的開發(fā)者，眾創(chuàng)空間的管理者和運營者，能不能大力的引入科技能力？科技越好的眾創(chuàng)空間，越能夠吸引好的頭部企業(yè)的入駐。我們在過去的半年跟聯(lián)想在做整個空間的全集成化的設計跟研發(fā)，我想一個后臺，一個數(shù)據(jù)沉淀池，一個智能服務的分析池，對于一個智能空間的支持是非常重要的。

????六、企業(yè)自適應化。大量企業(yè)級用戶對于眾創(chuàng)空間的需求，更重要的是他們希望企業(yè)進入以后，能夠自適應創(chuàng)新文化，自適應跨界交流，自適應企業(yè)家的撮合交易方式。這是眾創(chuàng)空間對于企業(yè)文化發(fā)展，跟企業(yè)適應新的數(shù)據(jù)時代到來一個非常重要的幫助。我們談到眾創(chuàng)空間的升級，大家要知道眾創(chuàng)空間遠遠不是利用城市閑置不動產(chǎn)，改幾個破房子，弄點桌子租給企業(yè)就結束，能不能讓眾創(chuàng)空間幫助企業(yè)融入新的科技發(fā)展？我想這是非常關鍵的。

????七、智能前瞻性。各大企業(yè)都在關注員工的再教育、再培訓，希望員工的技能能夠適應未來科技的發(fā)展。眾創(chuàng)空間在員工培訓、跨界交流、企業(yè)教育等等方面都將發(fā)揮更多的作用。

????八、關注健康。創(chuàng)新等于文化創(chuàng)新力和幸福力的組合，這個幸福力其實是員工的健康，這個健康也遠遠不是身體健康，讓員工獲得心理健康是極度重要的。

????眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公這種模式對于釋放企業(yè)員工的高壓力，高顏值的、高快活度的、高娛樂化的空間，讓高壓力的員工在里面辦公的時候，很容易釋放心理壓力。

????九、人性化。聯(lián)合辦公是不是能夠讓空間做到人性化？人們進來能不能得到2%、3%、10%的心理放松，大家能不能在自動空間里實現(xiàn)高高效的服務，這都是眾創(chuàng)空間需要考慮的內(nèi)容。

????十、社群化。我們統(tǒng)計了一下，2017年全國的優(yōu)客工場承接了一萬多場社群的活動。其實共享辦公和眾創(chuàng)空間是樓宇經(jīng)濟的再升級、再創(chuàng)造，這里面對社群的承接和釋放他們的激情是非常有作用的。

????今天的社會組織出現(xiàn)了第三組織：

????第一組織是企業(yè)；

????第二組織是行業(yè)協(xié)會和專業(yè)機構；

????第三組織就是社群。他們對于社會的影響、行業(yè)的推進、經(jīng)濟的促進和人之間交流，有著非常重大的作用。

再看看共享辦公作為眾創(chuàng)空間的一個強大的生態(tài)補充。四個維度共同促生了這個行業(yè)的發(fā)展。

1、共享經(jīng)濟已經(jīng)越來越隨著科技數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展深入人心，無論是住宿、交通、教育服務、旅游、醫(yī)療等等的都在各種方面。

????2、存量地產(chǎn)。中國160萬億平方米的存量間，將來是城市內(nèi)容空間孵化的一個重要戰(zhàn)場。

????3、科技支撐。無論張主任、顏教授都談到科技支撐，科技支撐是使得中國眾創(chuàng)空間特別是共享辦公領先于世界的一個重要的抓手。線上社區(qū)、智慧建筑、云計算服務企業(yè)，特別在企業(yè)間的撮合交易，將來會產(chǎn)生非常大的作用。

????4、資源優(yōu)化。

????增值服務，在共享辦公發(fā)展初期是比較弱的，大家一致認為共享辦公是做房地產(chǎn)生意的，這幾年以來，增值服務的速度，復合增長率面積比收入規(guī)模都來的要快，這個斜率是非常陡的，各頭部企業(yè)都在不斷的發(fā)掘眾創(chuàng)空間在企業(yè)服務上收入的增長。

???無論是中國的共享辦公行業(yè)，還是美國的共享辦公行業(yè)，都有一個共同的測算數(shù)據(jù)，共享辦公對于企業(yè)的成本節(jié)約是非常明顯的。這是共享的力量。

總結一下，改變未來辦公的新模式，一定有一個選項是共享辦公，共享辦公對大企業(yè)的節(jié)約是人大企業(yè)不必長期持有彈性需求的面積，讓小企業(yè)獲得一站式的服務，我想這是共享辦公在眾創(chuàng)空間里面的貢獻之所在。

特別提出，2019年的1月1號，國際新的會計師準則將要施行，第16項，專門叫租賃，關于租賃里面的描述有一句話，叫做會計師新標準要求各企業(yè)在資產(chǎn)負債表中直接披露這個企業(yè)自身的房產(chǎn)跟其他重大重大資產(chǎn)租賃債務，意味著原來企業(yè)對于辦公室的租賃在表外所有的成本都將移入表內(nèi)，這個對企業(yè)的資產(chǎn)負債表將有重大的影響，這一點上共享辦公會給企業(yè)減少資產(chǎn)負債表的負作用有重大的幫助。在最近四大會計師行對企業(yè)的走訪中，由于這項會計師準則的使用，大型企業(yè)愿意用共享辦公，91%的企業(yè)將準確考慮用眾創(chuàng)空間。

????共享辦公行業(yè)是這四個行業(yè)的組合：

????1、連鎖店行業(yè)，剛才顏老師提到了連鎖經(jīng)營，當你經(jīng)營一個眾創(chuàng)空間里面的共享辦公，如果你沒有優(yōu)質的連鎖店人才，你是非常難做好的。

????2、房地產(chǎn)相關，房地產(chǎn)在這里面必須有一些懂房地產(chǎn)的人。

????3、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)，這是一個非常明確的互聯(lián)網(wǎng)服務業(yè)，所以如果我們這里面不能有很好的互聯(lián)網(wǎng)的CTO，沒有它的產(chǎn)品架構師，這個聯(lián)合辦公是做不好的。

????4、金融行業(yè)，房地產(chǎn)金融，包括企業(yè)的融資、FA業(yè)務，包括企業(yè)的服務，企業(yè)的服務業(yè)的人才。

????這四波人組成一個共享辦公的公司，才有可能成為一個好的運營商，這也是今天我想在這兒跟大家要提示的。

????這張表今天毫不保留給大家看一下，這是我們的行業(yè)秘密，這是我們3年半對優(yōu)客工場行業(yè)發(fā)展，我們自己發(fā)展最后制定的成長戰(zhàn)爭地圖。辦公室租務不談了，中間這一塊，就是眾創(chuàng)空間提供的增值服務到底增值什么服務？哪些地方能為我們帶來增值服務、企業(yè)服務，同時帶來收入的增長，這里面分了三塊，基礎服務、人才、設備租賃、空間注冊。尤其是推廣營銷服務，是聯(lián)合辦公里面收入的重要來源，包括自媒體、廣告、撮合交易，以及數(shù)據(jù)和流量支撐。另外包括2C的服務，投融資服務、培訓融資服務、資金對接等等。

????到了上游增長，共享辦公室產(chǎn)業(yè)園區(qū)非常好的拼圖補充，所以我們現(xiàn)在跟很多園區(qū)在合作，幫助他們做微園區(qū)的設計改造?，F(xiàn)在優(yōu)客工場我們正在向微園區(qū)發(fā)展，我們定義從5000平米、1萬平米的主力店的單位店，這是我們聯(lián)合辦公的單位店，我們正在向3萬、4萬平方米微園區(qū)緊湊園區(qū)發(fā)展。所以我們講下一個產(chǎn)品線會推出微園區(qū)，我們會成為這個小型店、中型店、主力店、微園區(qū)，未來我們向共享辦公和園區(qū)之間形成無縫對接。所以上游形成微園區(qū)，另外我們有自己的設計院，有自己的施工單位，將來會向城市空間輸出特色空間的設計師一體化服務。另外我們有一個公司專門做樓宇托管，簽約面積已經(jīng)超過了20萬平方米。今天優(yōu)客工場的管理面積，50萬是我們的自營店、20萬是我們的輸出店。

????這是我們過去3年辦極速發(fā)展，現(xiàn)在進入了40個城市，超越了190多個社區(qū)，祖國大地我們可以到處看見優(yōu)客工場，最高到了拉薩，最西到了烏魯木齊，最北到了呼倫貝爾，都有優(yōu)客工場，這一條可能是今天共享辦公幅員最遼闊的企業(yè)，這是我們特別驕傲的一點。

????我們設置了5條產(chǎn)品線，這個是服務的分類，我們把我們服務分成三大塊：

????1、空間硬件服務。

????2、第三方交易服務。

????3、自己投資和孵化了40家公司，從知識產(chǎn)權保護到人力服務、法務服務、傳媒服務等等，更好的幫助我們企業(yè)的需要。

剛才主任談到了核心在企業(yè)，這條我特別認同。在過往的3年多，我們服務的企業(yè)有些數(shù)據(jù)，科技部公布的164家新獨角獸企業(yè)，44家在優(yōu)客工場。

????最后談談科技，關鍵在科技，科技是非常重要的。我們在智能合約方面，希望讓企業(yè)和入駐企業(yè)最快捷的簽約、收費，以及包括得到我們最快捷的服務，所以建立了人與企業(yè)和空間的關系。這個空間的租務管理系統(tǒng)智能化，優(yōu)先級我們設立了企業(yè)跟企業(yè)之間的關系。要形成空間跟人的合作，就是IOT跟智能化。國內(nèi)有很多做聯(lián)合辦公智能化的公司，我們認為需要有一個完整整合的后臺平臺，才能真正做好智能化的服務，所以最終我們選擇了聯(lián)想，因為聯(lián)想它的生產(chǎn)力不談，后臺服務力非常強。我們光開發(fā)智能化辦公室不可以，如果沒有一個長尾的服務平臺，是非常難維護好的。最終的目的形成大量的數(shù)據(jù)沉淀，最后完成我們精準對企業(yè)的服務。

????這個就是我們優(yōu)先級結構的組成，形成了需求方、服務方一個完整的生態(tài)鏈。這是我們對IOT和智能化辦公室一個完整的設想。這張圖就是我們對未來智能辦公室的構想，我們正在一個一個去實現(xiàn)這個智能模塊。當實現(xiàn)完了以后，這個空間是一個智能硬件，而并不是一個辦公室。

????最終做完這些以后根本目的是海量的數(shù)據(jù)在我們后臺的沉淀，任何一個智能化的設備都是一個傳感器，傳感器的密度決定了智慧城市的能力，所以我們現(xiàn)在把傳感器全部都用上，讓傳感器形成漏斗，讓數(shù)據(jù)全部流入我們后臺的數(shù)據(jù)分析平臺。

????最終我們的構想是形成一個穩(wěn)定的三角結構，我們通過互聯(lián)網(wǎng)跟AI形成數(shù)據(jù)的收集漏斗，我們通過IOT、智能化幫助數(shù)據(jù)沉淀和數(shù)據(jù)分析，最終希望形成一個智能化的企業(yè)商業(yè)社交平臺跟企業(yè)的搓洗交易平臺。

????我們設想優(yōu)客工場會是一個像華北電網(wǎng)這樣一個大型供電機組，上面未來會形成小型供電機組，把這鏈都插在大型供電機組上，未來會形成一個龐大的供電電網(wǎng)，這是我們對優(yōu)客工場未來產(chǎn)業(yè)設計的一個構想。

????這些都不談了，我們定制化服務、定制化辦公的做法，以及我們一些嚴選，包括智能家具、供應鏈等等。這是我們向大學輸出的課程，這是我們優(yōu)客講堂，我們跟16所大學合作，向他們大學輸出創(chuàng)業(yè)客，我們?nèi)腭v企業(yè)優(yōu)秀的創(chuàng)始以人他們的案例形成大學教材，在大學里面進行創(chuàng)業(yè)課的輸出，這個我們后面會搞的很大。

????這是我們投資孵化的公司，這是我們跟房地產(chǎn)企業(yè)的合作等等，這也是我們今年上半年并購的5家有特色的地方性的，和比較有特點的共享辦公。

????所以就講這么多，耽誤大家時間了，我想一次行業(yè)分享也挺不容易的，我想盡可能把話都說清楚，謝謝各位！

您也可以關注我們的官方微信公眾號（ID：ctoutiao），給您更多好看的內(nèi)容。