廈門市政府辦公廳于10月5日晚間再次出臺(tái)實(shí)施多項(xiàng)政策調(diào)控樓市，其中包括180平方米以下住房限購(gòu)，此次限購(gòu)升級(jí)距離廈門重啟限購(gòu)僅一個(gè)月的時(shí)間。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廈門8月份房?jī)r(jià)廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.9%，漲幅全國(guó)第七，同比上漲44.3%，排名全國(guó)第一，這是廈門連續(xù)18個(gè)月上漲。

自年初以來，廈門是全國(guó)漲幅排行榜首的常客，分別在3月、5月、7月領(lǐng)漲全國(guó)，6月份漲幅高居全國(guó)第二。曾經(jīng)的“北上廣深”樓市“四大金剛”陣營(yíng)，因?yàn)閺B門的房?jī)r(jià)堅(jiān)挺和廣州房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)乏力，而演變成“深上北廈”新陣營(yíng)。

廈門房?jī)r(jià)走勢(shì)幾何？

廈門9月5日重啟限購(gòu)政策，暫停向三類居民家庭銷售建筑面積144平方米以下的新建住房或二手房。10月5日，廈門限購(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，將限購(gòu)面積提至180平方米。

9月限購(gòu)落地后，樓市成交應(yīng)聲下滑。據(jù)吉屋后臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月廈門144平方米以上大戶型成為成交主力，政策開始顯露威力。

對(duì)此，吉屋副總裁邱英杰表示，限購(gòu)、限貸后，廈門樓市的成交量一直在低位徘徊，分析各種原因，一方面全市新房供應(yīng)不足，另一方面購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

“顯而易見，限購(gòu)對(duì)于短期樓市降溫起到立竿見影的作用，但就此斷言廈門樓市轉(zhuǎn)入下行通道為時(shí)尚早。供求關(guān)系決定價(jià)格，在廈門供應(yīng)緊張需求旺盛的市場(chǎng)基本面沒有明顯轉(zhuǎn)向的情況下，價(jià)格的實(shí)現(xiàn)只是被限購(gòu)延后了?！鼻裼⒔芊治龅?。

投資需求或向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移

眾所周知，廈門房?jī)r(jià)飆升的背后是庫(kù)存告急，廈門商品住宅庫(kù)存量可維持7個(gè)月的銷售。隨著廈門限購(gòu)等政策的落地，樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，購(gòu)房門檻提高，撬動(dòng)房產(chǎn)投資的杠桿加大，轉(zhuǎn)手難度也會(huì)相應(yīng)增加。

“從這個(gè)意義上說，短期內(nèi)，廈門樓市更多將回歸房產(chǎn)本身的居住功能，“去投機(jī)”、“去杠桿”是關(guān)鍵方向?！鼻裼⒔苎a(bǔ)充道，“政府在國(guó)慶期間除限購(gòu)令連續(xù)出臺(tái)之外，還同步出臺(tái)了針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、租賃的諸多利好政策。抑制投機(jī)性住宅，倡導(dǎo)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)實(shí)體投資的國(guó)家意志進(jìn)一步體現(xiàn)。投資型需求將會(huì)隨著本輪限購(gòu)政策，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移?！?/strong>

那么個(gè)人投資者要怎么選擇合適的商鋪呢？

邱英杰指出，選擇合適的商鋪，首先要選適合經(jīng)營(yíng)的商鋪，所謂的“不限購(gòu)、不限貸”只是商家告訴你“這里的商鋪很便宜，你買得起”，但“買得起”不代表“有價(jià)值”。具備優(yōu)勢(shì)的運(yùn)營(yíng)條件，商家能真實(shí)的創(chuàng)造運(yùn)營(yíng)價(jià)值，才是最重要的。

打個(gè)比喻，住宅是并聯(lián)，“配套、教育、地段、交通、景觀、價(jià)格”等因素只需滿足一個(gè)就具備銷售條件，但商業(yè)確是“串聯(lián)”。好的商業(yè)資產(chǎn)需要同時(shí)符合以下幾點(diǎn)要求：

1、區(qū)域中心，成熟地段，且具備持續(xù)升級(jí)的潛力。新興區(qū)域的成熟要一定周期，老街區(qū)缺乏上升空間。選擇成熟且持續(xù)上升潛力的區(qū)域是優(yōu)質(zhì)商業(yè)的首選區(qū)域。

2、交通便利，通達(dá)性強(qiáng)。方便前往，停車位充足，交通樞紐最佳。

3、主力托底，虹吸效應(yīng)。好的主力店勝過一切，能夠通過目的性消費(fèi)帶動(dòng)區(qū)域增值。重慶就有一家店救活整條街的案例。

4、復(fù)合業(yè)態(tài)，綜合服務(wù)。許多消費(fèi)是逛街衍生出來的，這是“生活方式”的一種體現(xiàn)。

“我們都知道目前中國(guó)的房地產(chǎn)是賺快錢的。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控上升到國(guó)家意志層面。接下來看項(xiàng)目，一定要理性的回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，商鋪的租售比和經(jīng)營(yíng)價(jià)值是重要的風(fēng)險(xiǎn)保障。”邱英杰坦言，“目前廈門最值得投資者關(guān)注的應(yīng)該是西雅圖項(xiàng)目，其初始投資回報(bào)率約為5-8%，滿足短周期內(nèi)資金投入的合理收益。”

而支撐這么高的初始投資回報(bào)率的因素眾多，從區(qū)域來看，西雅圖位于海滄區(qū)老金融街，兩主干道馬青路/滄林路交匯，緊鄰著海滄大橋，成為地標(biāo)性的建筑；從交通上來看，地鐵上蓋，區(qū)交通樞紐中心，800個(gè)專屬停車位；從主力店來看，大潤(rùn)發(fā)全國(guó)最大旗艦店進(jìn)駐，年底開業(yè)，五星級(jí)成龍影院，十?dāng)?shù)場(chǎng)明星見面會(huì)，驅(qū)動(dòng)島外周邊區(qū)域百萬人口；從復(fù)合業(yè)態(tài)來看，餐飲、娛樂、KTV、大玩家等綜合業(yè)態(tài)服務(wù)滿足各類“消磨時(shí)光”需求。

“2年后廈門島外的住宅銷售成本（非售價(jià)）約達(dá)到5萬元/平方米（按8月土拍價(jià)格預(yù)估），商鋪預(yù)計(jì)達(dá)到6萬元/平方米以上，而西雅圖項(xiàng)目地鐵/交通樞紐中心建成投入使用、大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心已成熟運(yùn)營(yíng)，彼時(shí)該項(xiàng)目達(dá)到第一次資產(chǎn)溢價(jià)峰值，為短期投資客的最佳貨幣退出時(shí)期。目前西雅圖的銷售均價(jià)僅3.7萬/平左右，相信聰明的投資者會(huì)在綜合考慮趨勢(shì)、價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)之后做出適合自己的正確的選擇?！鼻裼⒔芊治龅?。