文?| 優(yōu)秀

中央定調(diào)，科技、通信大廠密集布局，「新基建」迅速成為各地項(xiàng)目簽約大熱門。作為「新基建」F7成員之一，數(shù)據(jù)中心是新一代信息技術(shù)發(fā)展的數(shù)據(jù)中樞和算力載體擔(dān)當(dāng)，最近帶起了一波新建熱。

然而數(shù)據(jù)中心入門并不容易。前期投入高，運(yùn)營(yíng)成本貴為其筑起了天然壁壘。投用后長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益又充滿誘惑力。當(dāng)頭部企業(yè)、各類資本蜂擁而至，業(yè)內(nèi)響起不同的聲音：數(shù)據(jù)中心需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)操盤，適合做資產(chǎn)證券化產(chǎn)品……

多個(gè)數(shù)據(jù)中心集中簽約

重慶一口氣簽下5個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

4月3日，重慶22個(gè)新基建項(xiàng)目集中開工，其中數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目5個(gè)，僅騰訊西部云計(jì)算數(shù)據(jù)中心二期、中國(guó)華錄·重慶數(shù)據(jù)湖產(chǎn)業(yè)園、重慶移動(dòng)-亞德(重慶西永)高等級(jí)數(shù)據(jù)中心3個(gè)項(xiàng)目，投資總額達(dá)60億元。

騰訊追加投資30億，打造西部最大單體數(shù)據(jù)中心。

騰訊西部云計(jì)算數(shù)據(jù)中心二期項(xiàng)目位于兩江新區(qū)水土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是騰訊在西南地區(qū)的第一個(gè)Tbase（騰訊自主研發(fā)的分布式數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)）園區(qū)，總投資30億元，占地107畝、建筑面積7.4萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2022年建成投用。建成后騰訊西部云計(jì)算數(shù)據(jù)中心形成20萬(wàn)臺(tái)服務(wù)器計(jì)算能力，成為中國(guó)西部最大的單體數(shù)據(jù)中心。

這是繼天津、上海、深汕合作區(qū)三地之后，騰訊第4個(gè)自建大型數(shù)據(jù)中心集群。

緊隨騰訊之后，中國(guó)華錄·重慶數(shù)據(jù)湖產(chǎn)業(yè)園投資20億元，打造不低于2000PB的冷熱混合、光磁一體存儲(chǔ)能力配套數(shù)據(jù)計(jì)算能力。中國(guó)移動(dòng)攜手重慶亞德科技，投資10億元，打造重慶移動(dòng)-亞德(重慶西永)高等級(jí)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，全部建成后可提供10000個(gè)高密度微模塊機(jī)柜。

重慶只是近期數(shù)據(jù)中心加速落地的縮影。

1個(gè)月內(nèi)落地7城

據(jù)選址960不完全統(tǒng)計(jì)，僅3月便有7城先后宣布開建數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

• 中國(guó)電信粵港澳大灣區(qū)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目3月在廣州從化簽約動(dòng)工，投資68.9億元，占地300畝，總建筑面積約42萬(wàn)平米，全部投產(chǎn)后可提供約4.5萬(wàn)個(gè)高功率機(jī)架。

• 23日，華為張掖云計(jì)算大數(shù)據(jù)中心二期項(xiàng)目開工。

• 24日，中國(guó)移動(dòng)（西藏拉薩）數(shù)據(jù)中心一期項(xiàng)目奠基，占地面積約63畝，預(yù)計(jì)2021年6月建成，投用后可提供6600個(gè)機(jī)柜。

• 25日，中國(guó)移動(dòng)(重慶)數(shù)據(jù)中心二期項(xiàng)目加速建設(shè)。建成后整體建筑面積將超9萬(wàn)平米，機(jī)柜規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.5萬(wàn)架。

• 28日，「華云信創(chuàng)云數(shù)據(jù)中心」項(xiàng)目在合肥開工。

• 31日，投資13億元的佛山開普勒大數(shù)據(jù)中心二期，以及總投資16億元的五沙(寬原)大數(shù)據(jù)中心在佛山開工。

• 同一天，河南省大數(shù)據(jù)中心在鄭州舉行揭牌儀式。

除大規(guī)模新建外，多地在建數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目迎來(lái)復(fù)工潮。例如，中國(guó)移動(dòng)（哈爾濱）數(shù)據(jù)中心二期、中金武漢數(shù)谷大數(shù)據(jù)中心一期工程開始復(fù)工，中原數(shù)據(jù)基地二期、中國(guó)移動(dòng)(河南)數(shù)據(jù)中心二期、中國(guó)移動(dòng)(河南鄭州)數(shù)據(jù)中心一期、騰訊懷來(lái)云數(shù)據(jù)中心等工程加速推進(jìn)。

數(shù)據(jù)中心景氣度不斷攀升，吸引了眾多或?qū)I(yè)、或跨界的公司加入。

不僅中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)商，華為、浪潮這類服務(wù)器供應(yīng)商競(jìng)相布局；像騰訊、百度、阿里等互聯(lián)網(wǎng)大廠紛紛加入自建行列；也有傳統(tǒng)企業(yè)視其為轉(zhuǎn)型之路，增設(shè)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，如沙鋼、龍宇燃油；更有外資基金加入投資運(yùn)營(yíng)行列。

年化回報(bào)可達(dá)60%

被追捧的數(shù)據(jù)中心事實(shí)上是個(gè)門檻較高的物業(yè)類型。

首先，建設(shè)成本極高。相較于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，除建造房屋、購(gòu)買或租賃土地成本外，數(shù)據(jù)中心需在設(shè)備設(shè)施方面投入大量資金，包括供電系統(tǒng)、 制冷系統(tǒng)、UPS（不間斷電源）等。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)中心研究專員金廉政介紹，北京、上海數(shù)據(jù)中心建設(shè)成本大約為3-4萬(wàn)元/KW，若以4KW機(jī)柜為例，單個(gè)機(jī)柜建設(shè)成本大約為12-16萬(wàn)元。一般建筑面積2萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)中心可容納2000-2500個(gè)機(jī)柜，僅設(shè)備一項(xiàng)投入成本便高達(dá)4億元。

其次，數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)成本也高。除常規(guī)的人力、水電、物業(yè)投入外，運(yùn)營(yíng)階段定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行更新置換仍是一筆不小的開支。

不過(guò)事情總有兩面性。數(shù)據(jù)中心相對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，客戶穩(wěn)定，很少出現(xiàn)退租情況。如果一個(gè)數(shù)據(jù)中心能夠滿足企業(yè)客戶在硬件和運(yùn)營(yíng)方面的需求，客戶基本不會(huì)改變租賃場(chǎng)所，只會(huì)發(fā)生擴(kuò)租行為。

同時(shí)，數(shù)據(jù)中心租期合約周期較長(zhǎng)，8-10年居多，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，長(zhǎng)期回報(bào)率高，適合發(fā)行REITs產(chǎn)品。

戴德梁行《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金REITs研究報(bào)告》顯示，亞洲市場(chǎng)上有一支專門運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)中心的房地產(chǎn)投資信托基金，來(lái)自新加坡的吉寶DC REIT。旗下運(yùn)營(yíng)18個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，可租賃面積達(dá)13.9萬(wàn)平方米，出租率長(zhǎng)期穩(wěn)定在92%～95%，平均租期達(dá)7.7年。

在新加坡乃至亞洲市場(chǎng)上表現(xiàn)不俗。2019年吉寶DC REIT的年化綜合回報(bào)率達(dá)59.8%，超過(guò)新加坡REITs行業(yè)平均水平的兩倍。

新基建風(fēng)起

新基建風(fēng)口下，未來(lái)數(shù)據(jù)中心熱度不減。

近期中央層面多次提及并密集部署「新基建」。在3月4日中央政治局常務(wù)委員會(huì)會(huì)議上首次提及「數(shù)據(jù)中心」，明確將其納入新基建范疇。所謂「新基建」即是發(fā)力科技端的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括5G、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。

圖片來(lái)源：東方證券

作為新基建F7成員，數(shù)據(jù)中心是數(shù)字經(jīng)濟(jì)的實(shí)體支撐，也是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)。另外，在疫情的催化下，線上平臺(tái)流量大爆發(fā)，致使數(shù)據(jù)中心短期市場(chǎng)需求激增。

戴德梁行預(yù)計(jì)2020年規(guī)模將突破2000億元。這意味著自2012年以來(lái)，中國(guó)數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)規(guī)模翻10倍。多年來(lái)中國(guó)市場(chǎng)保持29%～42%的增速，遠(yuǎn)高于全球數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)增長(zhǎng)水平。但中國(guó)數(shù)據(jù)中心人均擁有量?jī)H為美國(guó)的1/20，數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)需求長(zhǎng)期存在。

圖片來(lái)源：戴德梁行

伴隨國(guó)家「新基建」政策的推進(jìn)，以及5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新一代信息技術(shù)的推廣和普及，未來(lái)國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目將快速增加，尤其是綠色、大型甚至超大型的數(shù)據(jù)中心增多。