這幾年經(jīng)濟(jì)不景氣，大伙兒的生意都格外不好干。去年三四月份一股腦兒沖進(jìn)股市，至今仍然被套；一高興跟著朋友組團(tuán)進(jìn)了新三板，如今盼星星盼月亮，就是盼不到接盤的“下家”。想來想去，還是房子靠譜，總歸是保值增值的好資產(chǎn)，可還沒買上房子，已經(jīng)被房產(chǎn)中介及其金融機(jī)構(gòu)坑了好幾回，大呼“寶寶心里苦??！”。

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　　近日，鏈家被調(diào)查，挖出房產(chǎn)中介的黑色產(chǎn)業(yè)鏈，各種抵押、拆借、墊資，不斷加杠桿放大風(fēng)險(xiǎn)。極具代表性的首付貸已被叫停，央行行長周小川在十二屆全國人大四次會議記者會上明確指出，央行對首付貸態(tài)度堅(jiān)決。隨即，深圳、上海等多地區(qū)針對地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品、P2P平臺、房貸等加緊排查，加強(qiáng)監(jiān)管力度。市場硝煙四起，供給側(cè)改革、地產(chǎn)去庫存化，哪一樣都離不開金融市場的創(chuàng)新！風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在的市場背景下，地產(chǎn)金融到底該怎么玩?

　　鏈家，讓我們重新審視風(fēng)險(xiǎn)

　　鏈家的老本行是做房地產(chǎn)中介，已覆蓋17個(gè)城市，開設(shè)3500多個(gè)門店，擁有5萬余經(jīng)紀(jì)人，年交易額4000多億，是國內(nèi)最大的幾個(gè)地產(chǎn)中介之一。鏈家依托其自身優(yōu)勢開展金融業(yè)務(wù)：以鏈家理財(cái)為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，以理房通為代表的第三方支付，堪稱地產(chǎn)綜合服務(wù)商。然而，此次鏈家被調(diào)查，徹底扒了這兩大金融業(yè)務(wù)的皮，讓潛在的風(fēng)險(xiǎn)走上臺前。

　　先說鏈家理財(cái)，其擔(dān)保公司是中融信，而中融信的法人是鏈家集團(tuán)的董事長，赤裸裸的自保自貸。中融信有這本事?lián)?鏈家去年交易138個(gè)億，月均過億，中融信注冊資本才5000萬，這擔(dān)保杠桿實(shí)在是太大了，但不知情的投資者卻對鏈家的理財(cái)產(chǎn)青睞有加。據(jù)傳，鏈家理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品平均1分鐘就賣完，平均融資額度在123萬，人均投資68304元。其內(nèi)部離職人士也曾透露，鏈家P2P產(chǎn)品的資產(chǎn)端多為債權(quán)，且采用個(gè)人對個(gè)人的抵押出借方式，而這個(gè)借款人通常由鏈家內(nèi)部工作人員充當(dāng)，當(dāng)真正借款人提前還款時(shí)，鏈家可將資金做成收付款資金池，再進(jìn)行短期放貸，其風(fēng)險(xiǎn)很難把控。再說理房通，中融信是其大股東，又和鏈家有著扯不清的關(guān)系，而且中融信在理房通上開有賬戶。理房通是和支付寶類似的第三方支付平臺，購房者先把房款打入理房通，以保障交易的公平性。但因購房資金沉淀周期比購物長，理房通悄悄把錢轉(zhuǎn)到中融信的賬戶上，又進(jìn)行投資或放貸，要是真出了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，購房者的錢豈不是打水漂了！

　　這些關(guān)系被扒出來后，不少投資者打了個(gè)寒顫，認(rèn)為鏈家利用錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系圈錢套利，搞不好是下一個(gè)e租寶。其實(shí)，筆者持相對樂觀的態(tài)度，如果從P2P的角度看，最重要的是風(fēng)控和資產(chǎn)端。鏈家的資產(chǎn)端多為房產(chǎn)，房產(chǎn)在眾多資產(chǎn)中仍屬于優(yōu)質(zhì)保值類資產(chǎn);其風(fēng)控是依據(jù)多年從事地產(chǎn)中介的大數(shù)據(jù)積累，對借款人的財(cái)產(chǎn)評估、還款能力等有較深的了解，風(fēng)控相對容易。光這兩點(diǎn)，是絕大多數(shù)P2P企業(yè)難以具備的資質(zhì)。從地產(chǎn)的角度看，鏈家打通了房屋中介、產(chǎn)權(quán)服務(wù)、資金托管這條產(chǎn)業(yè)鏈，既給地產(chǎn)中介增加了更多了盈利空間，也提高了房屋交易的便利性。針對上述的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門須嚴(yán)格要求披露資金去向，增強(qiáng)市場透明度，像駕車一樣，監(jiān)控多了，交通法規(guī)處罰嚴(yán)了，風(fēng)險(xiǎn)自然會降低。

　　鏈家模式的創(chuàng)新性是值得肯定的，但創(chuàng)新性與逐利性深度結(jié)合后，拉高金融杠桿，無形中成為推高房價(jià)的黑手。為了促成交易，鏈家推出首付貸、裝修貸、連環(huán)貸等服務(wù)，解決資金問題。其經(jīng)紀(jì)商也相當(dāng)賣力，提前給賣房者支付幾千塊錢，以成為獨(dú)家代理壟斷局部市場。然后不斷尋找購房下家，為下家提供資金杠桿服務(wù)，甚至把交易鏈上的房子作為抵押。鏈家賭得是房價(jià)持續(xù)上漲，當(dāng)房價(jià)持續(xù)上漲，其風(fēng)險(xiǎn)相對可控，但市場泡沫越大，未來崩盤后越慘烈，這些地產(chǎn)中介、理財(cái)公司死了就死了，可最后買單的是銀行和購房者，必然撼動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，筆者將在下文中著重。

　　像鏈家這樣帶著創(chuàng)新光環(huán)的企業(yè)和模式在市場上混跡已久，包括上文提到錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易，是鏈家太聰明鉆了法律的空子，還是監(jiān)管不到位以致市場混亂?鏈家涉及P2P網(wǎng)貸、第三方支付、擔(dān)保等多種復(fù)合金融模式，到底是由一個(gè)專業(yè)監(jiān)管部門監(jiān)管，還是多個(gè)部門聯(lián)合監(jiān)管?監(jiān)管體制不完善，創(chuàng)新企業(yè)無章法可循，故走上野蠻成長之路。此次兩會，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中，提到了“加快改革完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體制,實(shí)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管全覆蓋”，這明確了金融混業(yè)監(jiān)管的未來方向。此時(shí)亟需法律法規(guī)的落地，為地產(chǎn)創(chuàng)新企業(yè)明確市場標(biāo)準(zhǔn)，以把握好創(chuàng)新尺度。

　　首付貸雖被叫停，但不是推高房價(jià)的萬惡之首

　　最近說起首付貸，都有種風(fēng)聲鶴唳之感。因鏈家墊資事件引起央行、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門的高度重視，深圳、上海、廣州等多地區(qū)接連叫停“首付貸”。首付貸是什么?簡單地說，首付貸就是給購房的首付提供貸款。根據(jù)購房按揭規(guī)定，要獲得銀行按揭貸款，要先支付一定比例的購房首付。2016年2月2日，央行和銀監(jiān)會進(jìn)一步降低了購房首付的比例，首套房商業(yè)性個(gè)貸首付比例下調(diào)至25%，二套房首付降至30%，不限購房首付最低可降至20%，為地產(chǎn)去庫存化創(chuàng)造市場基礎(chǔ)。首付20%，意味著可以以5倍杠桿進(jìn)行購房，這個(gè)杠桿已經(jīng)不低了。首付貸又能提供場外杠桿，讓首付降至到5%~10%，形成10倍到20倍的杠桿，據(jù)傳，部分首付貸最高能貸出總房款的20%，這豈不是成了“零首付”了嗎?

　　零首付是美國次貸危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火線，沈陽政府月初推出畢業(yè)大學(xué)生零首付購房的政策當(dāng)天就被叫停，因?yàn)榱闶赘兜谋澈笫且粓霪偪竦臑?zāi)難。銀行之所以要求購房者支付一定比例的首付，是為了有效篩選有房貸支付能力的群體。首付貸的出現(xiàn)，讓信用資質(zhì)差的群體喬裝打扮混入購房大軍中，甚至讓炒房群體撬動(dòng)20倍以上的杠桿，成為大跌前最后的狂歡。央行數(shù)據(jù)顯示，截止2015年年末，我國個(gè)人購房貸款余額為14.18萬億，占整個(gè)信貸額度的15%，2015年新增個(gè)貸2.26萬億，比上年末增長23.2%，占全年新增貸款總額的22%，可見地產(chǎn)市場瘋狂的程度。未來房價(jià)一旦下跌，房子由100萬跌成60萬，而購房者的房貸可能是70萬，成為負(fù)資產(chǎn)，此時(shí)購房者不愿意或者沒有能力支付貸款，把房子拋給銀行。筆者認(rèn)為，房子和股票還是兩回事，A股市場再不好，流動(dòng)性還是有的，投資者忍痛割肉仍可以變現(xiàn)，但房子的變現(xiàn)能力遠(yuǎn)不如股票。銀行面對大量低價(jià)、變現(xiàn)能力差的不良資產(chǎn)，總不能又玩“債轉(zhuǎn)股”吧，此時(shí)債務(wù)危機(jī)乃至系統(tǒng)危機(jī)可能一觸即發(fā)。

　　首付貸雖然可怕，但真的像媒體所說“房價(jià)上漲的真兇”?最近不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為地產(chǎn)中介和理財(cái)公司是首付貸的始作俑者，首付貸是推高房價(jià)的萬惡之首。筆者認(rèn)為，首付貸對房價(jià)上漲有一定的推動(dòng)作用，其放大杠桿的方式必然對市場有所刺激。但這個(gè)影響有多大呢?據(jù)調(diào)查，首付貸僅在一線城市中占有一定的市場，一線城市房價(jià)高，首付動(dòng)輒上百萬，普通白領(lǐng)也很難一下子拿出這么多錢，而在三四線城市房價(jià)較低，親戚朋友就能湊齊首付。而且一線城市房價(jià)上漲速度快，為了能夠鎖定房價(jià)也要盡快交上首付。但這個(gè)規(guī)模并不大，當(dāng)前深圳首付貸規(guī)模約25-30億元，上海約30-40億元，北京約40億元，僅占當(dāng)?shù)厥袌隹偨灰琢壳Х种逡韵拢瑢ν苿?dòng)房價(jià)上漲的作用有限。

　　房價(jià)上漲是多種因素復(fù)合產(chǎn)生的結(jié)果，政策上的寬松刺激，媒體片面夸張的報(bào)道，資金從行情不好的股市轉(zhuǎn)向房市，更重要的是地產(chǎn)商的資金壓力太大，他們亟需“去庫存化”以獲取流動(dòng)資金，因此他們會主動(dòng)聯(lián)合小貸公司、P2P公司、銀行理財(cái)?shù)?，共同為購房者提供首付貸、過橋貸、信用貸等類似的金融服務(wù)，快速把庫存的房子轉(zhuǎn)給下家，以便回籠資金。顯然，首付貸只是房價(jià)上漲的替罪羊而已。

　　地產(chǎn)金融怎么玩?要立足于真正解決老百姓的住房問題

　　年后的房價(jià)一路上揚(yáng)，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)一天漲上幾十萬的現(xiàn)象。面對高房價(jià)，面對結(jié)婚生子，老百姓有苦難言。房貸一貸就是二三十年，工資沒漲多少，物價(jià)貴了不少，月月房貸，就連白領(lǐng)階層也得縮衣節(jié)食，甚至還完自己的房貸又要幫著下一代還房貸。房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，背后隱藏著嚴(yán)峻的債務(wù)危機(jī)、產(chǎn)業(yè)危機(jī)，處于“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的位置，政府、銀行會想盡辦法保證房價(jià)上漲或相對穩(wěn)定的趨勢，房奴生活看似遙遙無期。

　　所謂的首付貸、過橋貸、信用貸，乃至中介和P2P企業(yè)花樣百出的墊資模式，雖能給購房者解決某一時(shí)段的燃眉之急，但可能會讓購房者付出了更多的成本，更無力改變老百姓的房奴命運(yùn)。筆者認(rèn)為，這類似的地產(chǎn)金融創(chuàng)新只是借貸模式的升級版本，沒有突破利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)，沒有真正為購房者減輕壓力，算不上地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

　　什么才是真正的地產(chǎn)金融創(chuàng)新呢?筆者以“房地產(chǎn)+基金+保險(xiǎn)+信托”的模式為例，這個(gè)模式一直以公益的名義在做，購房者交了30%的首付款后，能夠?qū)崿F(xiàn)“零月供”，從此告別房奴的生活。聽起來像天方夜譚，購房者的月供誰來付呢?從頭說起。最近雖然很多城市房價(jià)上漲，房子似乎很搶手，但這只是局部現(xiàn)象，三四線城市仍有大量難以消化的庫存樓盤，中小地產(chǎn)商壓力山大。這時(shí)候基金公司開始為地產(chǎn)商出謀劃策，假設(shè)100萬一套的房子，每銷售一套，地產(chǎn)商愿意捐贈(zèng)30萬(購房全款的30%)給基金公司，基金公司將為購房者還20年月供。為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)，要求購房者必須交30%以上的首付款，并按常規(guī)方式辦理銀行按揭，先將房款打給地產(chǎn)商，地產(chǎn)商資金解套了。此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)集中在購房者身上?基金公司拿什么保證20年持續(xù)提供月供呢?基金公司將地產(chǎn)商捐贈(zèng)的30%房款與基金內(nèi)的資金配置，購買與房貸價(jià)值相等的香港保險(xiǎn)并進(jìn)行復(fù)合理財(cái)，指定購房者為第一受益人，同時(shí)將這一保單資產(chǎn)委托給信托公司做成事務(wù)性信托。如果基金公司不能為購房者提供月供時(shí)，信托和保險(xiǎn)生效，一次性支付購房者的所有貸款。詳細(xì)的風(fēng)控和基金公司的盈利方式，筆者在此不詳細(xì)展開，說到底，這個(gè)模式通過資產(chǎn)配置和金融工具組合，為購房者解除了月供壓力，保險(xiǎn)和信托增加了多個(gè)安全閥。

　　這類似的模式很多，比如最早“彩生活”做的“半價(jià)買房，返20年飯票”，即假定100萬的房子，20年返50萬的飯票，飯票能在彩生活商城、天貓等網(wǎng)購平臺上使用，這種模式基于“彩生活”上市公司的強(qiáng)大背景背書，一般的網(wǎng)絡(luò)商城能不能熬過20年很難說。返飯票也好，返月供也好，重要的是拿什么來保證?風(fēng)控做不好，這種創(chuàng)新模式可能會帶來難以預(yù)料的連鎖反應(yīng)，威力巨大。政府在支持地產(chǎn)金融創(chuàng)新的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，利用專業(yè)人員診斷創(chuàng)新模式的每一個(gè)環(huán)節(jié)，房子是關(guān)系民生的大問題，切不可掉以輕心。

　　據(jù)研究人士統(tǒng)計(jì)，截止2015年12月末，國內(nèi)待售面積約7.18億平米，在建面積73.5億平米，再加上待開發(fā)土地，去庫存至少需要六年，客觀上為地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了時(shí)間和空間。在這期間，相關(guān)配套的法律法規(guī)應(yīng)及早落地，以明確樹立市場標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)金融創(chuàng)新是個(gè)大概念，鏈家集團(tuán)、首付貸都曾帶著創(chuàng)新的光環(huán)，但筆者認(rèn)為，為交易鏈條中的利益相關(guān)者創(chuàng)造更多價(jià)值，并降低交易實(shí)際成本，才是真正利國利民的創(chuàng)新模式！