這是創(chuàng)客的時(shí)代，也是創(chuàng)客生態(tài)的時(shí)代。生態(tài)需要水與土壤，而這里的“土壤”就是孵化器。政府補(bǔ)貼、資本追逐、創(chuàng)客熱情高漲，這應(yīng)該是孵化器最美好的春天。但這個(gè)“春天”卻有了些冷意?！氨粡?qiáng)拆”、“僵尸化”、“同質(zhì)化”等名詞如影隨形，野蠻生長(zhǎng)的孵化器正在把泡沫吹破。今年的政策主題是“供給側(cè)改革”，作為為創(chuàng)客提供“土壤”的孵化器，也需要更多的冷思考。

　　繼春節(jié)前后“地庫(kù)”孵化器宣告轉(zhuǎn)讓之后，深圳又一老牌孵化器“孔雀機(jī)構(gòu)”因拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用近日面臨強(qiáng)拆。孔雀機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人陳鵬福坦承遭遇資金鏈斷裂，“收入來源以收租為主占65%左右，其次為增值服務(wù)占20%?！蹦隙加浾咦咴L廣州多家孵化器發(fā)現(xiàn)，在“孵化器”這層華麗外衣的包裹下，二房東的本質(zhì)令其盈利結(jié)構(gòu)過度依賴租金收入，很多孵化器租金占比大多在6 0 %左右，即便是運(yùn)營(yíng)良好的孵化器也僅能保持盈虧平衡。

　　三年租金漲幅近40%

　　近日，深圳一家老牌孵化器遭遇強(qiáng)拆的消息在創(chuàng)業(yè)圈內(nèi)炸開了鍋。

　　位于深圳南山科興科學(xué)園的眾創(chuàng)空間“孔雀機(jī)構(gòu)”因拖欠物管連續(xù)三個(gè)月的租金和物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用遭遇強(qiáng)拆，60多個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)被臨時(shí)要求撤場(chǎng)。

　　孔雀機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人陳鵬福在接受南都記者采訪時(shí)坦承拖租事實(shí)，并將之歸結(jié)于房租價(jià)格飛漲和孵化器資金周轉(zhuǎn)危機(jī)。

　　據(jù)陳鵬福透露，孔雀機(jī)構(gòu)孵化器的盈利模式和大多數(shù)孵化器相似，包括三個(gè)方面：以租金收益為保底占到總收入60%到65%;其次是創(chuàng)業(yè)增值服務(wù)，包括基礎(chǔ)的法務(wù)財(cái)務(wù)稅務(wù)等培訓(xùn)，核心的創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師服務(wù)和融資顧問服務(wù)占到20%到30%?！捌渌麡I(yè)務(wù)從商業(yè)角度不方便透露”，陳鵬福稱，“政府補(bǔ)貼太少占不到比例?！?/p>

　　“4月20日還在跟物業(yè)(深圳正中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司)協(xié)商緩交租金計(jì)劃，沒想到21日物業(yè)開始派人拆遷，清理創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)”，陳鵬福對(duì)正中物業(yè)的強(qiáng)拆行為表示強(qiáng)烈不滿，“如果沒有外部突發(fā)因素的影響，孔雀機(jī)構(gòu)是可以保證盈虧平衡運(yùn)營(yíng)良好的。”

　　陳鵬福口中的“突變”有兩個(gè)方面：一是2015年9月，前海舊城改造，孔雀機(jī)構(gòu)位于前海的孵化器外部施工環(huán)境導(dǎo)致入住率從96%急轉(zhuǎn)直下到40%以下，該分支于去年底關(guān)閉掉;另一方面“物業(yè)公司希望以146元/平方米租金加上14元/平方米物業(yè)費(fèi)的價(jià)格租給新客戶，這一價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于孔雀機(jī)構(gòu)2013年簽訂的110元/平方米的租金水平。”

　　孔雀機(jī)構(gòu)的被強(qiáng)拆固然有上述事件的影響，但孵化器對(duì)租金收入的過度依賴使其難以擺脫“二房東”的身份，孔雀機(jī)構(gòu)并不是個(gè)例。

　　近日南都記者實(shí)地走訪了廣州地區(qū)的多家孵化器，了解到其收入來源都以租金為主，對(duì)于盈利狀況則紛紛表示“仍處于投資期”或“不看重短期盈利”，即便是目前運(yùn)營(yíng)良好的孵化器也都游走在盈虧平衡的邊緣。

　　“我們?cè)?015年6月成立，位于天河區(qū)金星大廈4、5層，每個(gè)月租金20萬左右。目前有55個(gè)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，孵客創(chuàng)業(yè)公社為其免費(fèi)提供場(chǎng)地15個(gè)月;另有90多個(gè)來自社會(huì)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，其中有35個(gè)使用其封閉空間月租3000到4000元，余下入駐在開放區(qū)，月租50 0元?！痹趶V州創(chuàng)業(yè)音樂晚會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，孵客創(chuàng)業(yè)公社的項(xiàng)目經(jīng)理給南都記者算了這樣一筆賬。

　　據(jù)了解，孵客創(chuàng)業(yè)公社的盈利模式主要分為三個(gè)部分：租賃、增值服務(wù)和投資項(xiàng)目的股份增值?！澳壳翱孔饨鸷团嘤?xùn)等增值服務(wù)保持基本盈虧平衡，已經(jīng)算是運(yùn)營(yíng)很不錯(cuò)的了”，該項(xiàng)目經(jīng)理透露，現(xiàn)在租金收入在15萬左右，占到總收入的60%。政府的補(bǔ)貼主要是場(chǎng)地租金，一年30萬封頂。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新路徑?

　　陳鵬福表示孔雀機(jī)構(gòu)在2014年底到2015年的巔峰期入住率達(dá)到90%以上，隨后一路走低。“入住率的急轉(zhuǎn)直下是運(yùn)營(yíng)危機(jī)的起因”，陳鵬福稱，但對(duì)于具體入住團(tuán)隊(duì)的數(shù)量、類型及原因則“不接受采訪”。

　　“我們通過創(chuàng)業(yè)大賽吸引優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參加，對(duì)優(yōu)勝項(xiàng)目提供免費(fèi)入住或者資金支持，另外也會(huì)舉辦周末沙龍等活動(dòng)”，田宸赫稱，“目前的入住率為60 %到80%。”

　　無極道產(chǎn)業(yè)金融中心董事長(zhǎng)孫政權(quán)則向南都記者透露，他們孵化器的客源儲(chǔ)備來自于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大賽中積累的幾萬個(gè)項(xiàng)目?！罢心紙F(tuán)隊(duì)有三方面要求，首先市場(chǎng)要夠大，至少10個(gè)億，能容納5到10家上市公司;其次項(xiàng)目有核心競(jìng)爭(zhēng)力包括技術(shù)資源等;第三看團(tuán)隊(duì)有沒有干勁”，孫政權(quán)稱。

　　孵客創(chuàng)業(yè)公社則表示，其依賴于五山高校區(qū)的創(chuàng)業(yè)資源，入住率保持在90%以上。

　　但并非所有孵化器都有充足的客源儲(chǔ)備。與此形成對(duì)比的是，某“首批國(guó)家級(jí)眾創(chuàng)空間”僅有一個(gè)兩人團(tuán)隊(duì)、兩臺(tái)電腦在其中辦公。南都記者在海珠區(qū)“洋灣2025創(chuàng)新島”看到，其2013年掛牌的“海珠電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園”至今仍有大量空置，三樓僅有3家企業(yè)在正常辦公，一樓的企業(yè)早已人去樓空，二樓則仍在裝修。

　　“有很多孵化器建了之后不知道怎么運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，怎么能沒有持續(xù)的項(xiàng)目資源和定位就去建孵化器呢”，曾幫助過部分孵化器運(yùn)營(yíng)，目前租賃了上述創(chuàng)新島二層空間的納賽爾公司有關(guān)人士表示，不排除有些公司把孵化器當(dāng)做了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一種方式。

　　亟待破除同質(zhì)化魔咒

　　即便是有項(xiàng)目入駐的孵化器仍然面臨同質(zhì)化嚴(yán)重的問題?！耙苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)門檻比較低，只要有一臺(tái)電腦就可以上班”，孫政權(quán)稱。據(jù)廣州市天河科信局盧志斌透露，天河區(qū)的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目以軟件技術(shù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為主，占到50 %左右，剩下50%有智能硬件、生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化創(chuàng)意、風(fēng)頭創(chuàng)投等。

　　移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是創(chuàng)業(yè)熱潮，也是眾多孵化器看中的藍(lán)海，但納賽爾卻對(duì)這一現(xiàn)象表示擔(dān)憂?！昂芏嗉夹g(shù)專業(yè)背景出身的學(xué)生都一窩蜂地去做A PP和平臺(tái)，一方面專業(yè)技術(shù)被廢置，另一方面，當(dāng)接觸到他們商業(yè)模式的時(shí)候又出現(xiàn)營(yíng)銷、用戶、市場(chǎng)，所有的都指向兩個(gè)字‘燒錢’模式?！睘榇思{賽爾希望走差異化路線，圍繞智能制造增加智能工廠、智能生產(chǎn)和智能物流三個(gè)領(lǐng)域的孵化器，“研究院的科研成果可以為智能制造服務(wù)，這些孵化器之間也是互相支撐的而不是單純復(fù)制模仿?！?/p>

　　對(duì)于孵化器來說，依靠租金、服務(wù)等維持的盈虧平衡只是保證它們不會(huì)立刻死去的基本條件，投資收益才是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

　　實(shí)際上，雖然采訪中諸多孵化器提及政策補(bǔ)貼對(duì)營(yíng)收影響甚少，但從天河區(qū)專項(xiàng)基金政策看，其對(duì)拔尖的優(yōu)秀園區(qū)的補(bǔ)貼卻是很高。比如面向“上一年度區(qū)財(cái)政新增貢獻(xiàn)園區(qū)排名前30位”的“企業(yè)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”最高達(dá)200萬元，而面向垂直領(lǐng)域的“服務(wù)外包獎(jiǎng)”及“原始游戲動(dòng)漫獎(jiǎng)”也均有幾十萬的補(bǔ)貼金額，相比于孵客創(chuàng)業(yè)、孔雀機(jī)構(gòu)等孵化器，這幾乎是其全年收入。

?

(責(zé)任編輯：亞文輝)