創(chuàng)客空間

今年以來，深圳兩家規(guī)模較大的孵化器因為入駐率不高等原因相繼倒閉，再一次引發(fā)外界對于孵化器模式的思考。

“真的不相信這個地方就這樣倒了?！碑?dāng)老牌孵化器“孔雀機構(gòu)”因拖欠物管費而被強拆，曾經(jīng)在孔雀機構(gòu)孵化過的項目紛紛在論壇上留言惋惜，許多曾經(jīng)在里面待過的創(chuàng)業(yè)者開始緬懷在孔雀機構(gòu)中的日子。

這家成立于2010年的孵化機構(gòu)，前身是深圳市趨勢文化創(chuàng)意聯(lián)盟，擁有22家聯(lián)盟企業(yè)。就在被清場的5天前，其剛被評為全國十佳創(chuàng)客空間。

算上過年前的“地庫”，這是深圳今年第二起較有規(guī)模的孵化器倒閉事件，而這只是一個開始。

“由于入駐率不高，今年將會有一批以收取房租為主營業(yè)務(wù)的孵化器可能撐不下去?！?a style="color:#333;" target="_blank" href="/c/46368141">松禾資本副總經(jīng)理袁寧告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

在創(chuàng)業(yè)大潮的涌動下，作為培育創(chuàng)業(yè)團隊的溫床，孵化器也隨著創(chuàng)業(yè)團隊數(shù)量增加而有所發(fā)展。截至2014年，深圳創(chuàng)客空間數(shù)量為67個，而根據(jù)政府計劃，2017年，創(chuàng)客空間將達到200個。

然而當(dāng)創(chuàng)業(yè)者與投資者擺脫了之前的狂熱，而逐漸偏向理性，這些創(chuàng)客空間的生存環(huán)境就變得不那么樂觀了?！艾F(xiàn)在孵化器太多了，沒有資源特色很難經(jīng)營下去?！笔煜し趸鞯膭?chuàng)業(yè)咨詢顧問李生(化名)告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

在深圳，一大批依靠二房東轉(zhuǎn)租模式支撐的“孵化器”在創(chuàng)業(yè)大潮冷卻之時將面臨大洗牌。對于這些孵化器來說，如何在退潮中摸索出有效的運營模式尤為重要。

孵化器的前世今生

孵化器概念最早起源于美國。1956年，約瑟夫·曼庫索在紐約州的貝特維亞建立了世界上第一個企業(yè)孵化器，用來解決地域失業(yè)率問題，這個最初設(shè)立孵化器的目的之后被多次驗證行之有效。

最初的孵化器主要營收依賴投資所孵化的項目，辦公空間則是作為資源提供給入孵團隊。這種模式在歐美地區(qū)較為成熟，這些地方大部分的孵化器是由有一定能力的企業(yè)或者有資源、能力的個人以及科研機構(gòu)來承擔(dān)。

直到1980年，美國真正開始重視并且大力發(fā)展孵化器，到1990年，北美的孵化器數(shù)量達到了400家。但發(fā)展速度過快，導(dǎo)致部分孵化器建設(shè)過于盲目，1990年代前期美國的孵化器發(fā)展出現(xiàn)了停滯。

隨后風(fēng)險資本的引入，使得孵化器內(nèi)的初創(chuàng)企業(yè)得到了更有效的幫助與資本的投資，孵化器開始了企業(yè)化的運作，迎來了第二輪的高度發(fā)展。到2002年美國的孵化器總數(shù)達到了1000個左右，其中有15%屬于營利性孵化器。2005年，北美洲的企業(yè)孵化器幫助了超過27000家企業(yè)，創(chuàng)造了超過10萬個就業(yè)崗位，收入170億美元。

上世紀(jì)80年代，中國決定開始實行專門為發(fā)展中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)而設(shè)立的“火炬計劃”。在該計劃中，國家把建立孵化器——科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心列為重要的內(nèi)容。

而直到2000年以后孵化器才得到發(fā)展。近年來，“大眾創(chuàng)業(yè)”浪潮下，孵化器數(shù)量激增。

一般來說，孵化器創(chuàng)辦主體為有實力的投資者以及科研機構(gòu)，然而，孵化器模式能有效解決房屋空置問題，并有利于企業(yè)營收，因此也有一部分房地產(chǎn)商以及企業(yè)借鑒這種模式給自身帶來收入，然而對比孵化器，大部分企業(yè)更愿意選擇聯(lián)合辦公場地的方式，既能有效解決空置，又不用花費過多的運營成本。

“上周公司讓我們?nèi)⒂^一家孵化器，”在一家國有企業(yè)從事項目運營的葉淘告訴記者，公司正打算將寫字樓改造成聯(lián)合辦公空間，轉(zhuǎn)租給創(chuàng)業(yè)團隊?！奥?lián)合辦公產(chǎn)品針對的不是創(chuàng)業(yè)者，而是小規(guī)模公司。這些創(chuàng)業(yè)企業(yè)缺乏資金，整租難度較大。用聯(lián)合辦公的方式每平方米的租金和整租差不多，但是聯(lián)合辦公的方式空置率會更低些。”

脆弱的二房東

“創(chuàng)業(yè)的成果實現(xiàn)，需要基礎(chǔ)支撐，并不是修一個辦公室，引入一些投資機構(gòu)進駐就可以催生好項目?！辈窕鹂臻g創(chuàng)始人潘昊說道。

但現(xiàn)實是后者對于技術(shù)門檻以及投資的低要求，讓許多“生意人”無法拒絕。由于孵化項目大部分是初創(chuàng)企業(yè)，孵化器面臨的投資回報周期少則一兩年，多則三五年，相對而言，出租空間能夠在短期內(nèi)獲取一定的商業(yè)利潤，因此越來越多的孵化器將部分空間轉(zhuǎn)租來換取短期的現(xiàn)金流?！岸繓|”模式也在這個行業(yè)興起，一些雖然名為孵化器或者創(chuàng)客空間，但實際上，是類似于聯(lián)合辦公的轉(zhuǎn)租模式。

記者走訪深圳一部分“二房東模式”的孵化器，發(fā)現(xiàn)在這些空間里，出租運營是比較大的收入占比，而對于孵化器的內(nèi)容建設(shè)，很多孵化器是心有余而力不足。

孔雀機構(gòu)創(chuàng)始人陳鵬福向《第一財經(jīng)日報》記者表示，其大部分的營收依賴于租金，這部分收益占到總收益的65%到70%。雖然從孔雀機構(gòu)的官網(wǎng)上能夠看到其提供不少的創(chuàng)業(yè)增值服務(wù)。然而對于后期入駐的創(chuàng)業(yè)團隊來說，這些增值服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量都在下降。

深圳市星塵大海電子商務(wù)團隊在去年12月入駐孔雀機構(gòu)，其創(chuàng)始人孟大維對《第一財經(jīng)日報》記者回憶當(dāng)時入駐的原因主要是看重其曾孵化過許多明星企業(yè)，并且提供的租金相對合理，然而其入駐之后并沒有接受到資源對接?！捌鋵嵾@里面大部分都是租戶，不存在孵化關(guān)系?？兹笝C構(gòu)很少組織活動，偶爾會有一些創(chuàng)業(yè)課堂，但孔雀機構(gòu)大部分只是提供場地，每次都有不同的主辦單位，主題因人而異，針對性不強。”

陳鵬福在早期以較為便宜的價格租下科興科學(xué)園整層辦公場所，再以散租的形式租給創(chuàng)業(yè)者從中賺取租金差價。大部分孵化器也主要采用這種方式。在深圳一些較好地段的商用住房租金平均為145元到165元/平方米，租用一層1000平方米的商用住宅，加上物業(yè)管理費，價格最少在15.5萬元到17.5萬元之間。而根據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，這些地段一般的租金也相對較高。

深圳南山軟件產(chǎn)業(yè)基地是另一個孵化器聚集地，不同的是這里聚集的是類似3W咖啡、京東奶茶、飛馬旅等知名的孵化器，這些孵化器背后也有一定的資源做支撐。記者打聽發(fā)現(xiàn)，這些孵化器一個工位(一平方米)的平均租金在1000元/月以上。雖然每平方米單價差距較大，但考慮到其所承擔(dān)的孵化辦公的功能、孵化器內(nèi)還有一些面積作為會議室等提供給創(chuàng)業(yè)團隊，如此折算下來，假設(shè)1000平方米只要孵化50個3到4人的小型團隊就能夠覆蓋租金以及物管費。

而10人以內(nèi)是一般初創(chuàng)團隊的規(guī)模，租用這些孵化器的辦公空間對于這些小微企業(yè)來說，無疑比租用單間辦公室更為節(jié)省成本。

為初創(chuàng)企業(yè)帶來的另一個好處就是，空間內(nèi)聚集不少創(chuàng)業(yè)團隊，更有利于新興創(chuàng)業(yè)團隊的資源開拓?！拔覀兡且粚玫目兹笝C構(gòu)的團隊是最好的，團隊之間都比較有感情，就像學(xué)校里的師兄師姐的關(guān)系，平時有什么問題大家都會互相關(guān)照?！崩钌?014年在孔雀機構(gòu)曾待過一陣子，當(dāng)時他負責(zé)一個創(chuàng)業(yè)團隊，與他同期在孔雀機構(gòu)辦公的還有Uber深圳、億航無人機等。

二房東模式所帶來的“快錢”也讓一些個人經(jīng)營者快速進入市場，這些個人經(jīng)營者對于內(nèi)容孵化缺乏資源與經(jīng)驗是大部分孵化器目前只能依賴租金的重要原因。

“他們也不想當(dāng)二房東，但是不得不當(dāng)，因為沒有這個實力。更現(xiàn)實的是，如果一個團隊沒有錢也沒有找到錢的情況下帶著項目到你那孵化的話，那這些團隊可能也不是太好的項目?！崩钌嬖V《第一財經(jīng)日報》記者，其認為，孵化器的孵化功能正逐漸弱化?！爱?dāng)你要給團隊投錢的時候，才會去考察這個團隊到底行不行，團隊要把股份給孵化器的話也會考慮這個孵化團隊有沒有經(jīng)驗，這才是健康自然互相篩選的過程。如果給房租就能拿股份，兩邊都不認真，事情很難成。”

遠離的租客

雖然二房東模式對于初創(chuàng)團隊具備較弱的孵化功能，但是仍然有一部分的小微企業(yè)選擇入駐孵化器提供的工位，而這些企業(yè)選擇的原因也非常簡單：租金便宜。

去年12月，孟大維和他的團隊一共三人入駐孔雀機構(gòu)，當(dāng)時由于租金上漲，孔雀機構(gòu)已經(jīng)經(jīng)過一輪漲價，孟大維以每月2000元的價格租下了三個公開工位，這其中包括了水電以及物管費。當(dāng)時資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)問題的孔雀機構(gòu)有意對新租戶進行漲價，然而由于孟大維堅持，漲價最后只能作罷?！八麄?孔雀機構(gòu))希望在原來的基礎(chǔ)上加500元左右，我當(dāng)時租的時候是要漲到2480元，最后砍到2000元的?！?/p>

對于大部分的小微企業(yè)，有否具體的孵化內(nèi)容并不是最重要的，能否從租金中節(jié)省出運營成本才是業(yè)務(wù)能否起步的關(guān)鍵。

“提供地方辦公對于創(chuàng)業(yè)團隊來說是最重要也是最直接的方式，之后的資本對接主要看投資人，跟孵化器沒有太大關(guān)聯(lián)。”從事垂直娛樂服務(wù)軟件開發(fā)的小禾(化名)對《第一財經(jīng)日報》記者表示。小禾所在團隊大部分為剛出校園的年輕人，剛創(chuàng)立初期，團隊入駐由一家國內(nèi)比較有名的基金公司成立的孵化器。由于項目較為出色，加上基金公司是早期投資者，小禾團隊每月的租金都能獲得相應(yīng)的折扣，這為團隊省下不少費用。

便宜的租金為這些剛起步的初創(chuàng)團隊帶來的短暫實惠，讓創(chuàng)業(yè)團隊將其當(dāng)成唯一的選擇標(biāo)準(zhǔn)。

離開孔雀機構(gòu)之后，孟大維很快找到了一家較晚創(chuàng)立，但更為優(yōu)惠的孵化器：空間更大，價格更優(yōu)惠，氛圍和服務(wù)比孔雀機構(gòu)都要好，而偏僻的位置雖然看上去不夠理想，但也是其物美價低的原因。對于像孟大維這樣的創(chuàng)業(yè)者來講，只要有辦公場地就已經(jīng)足夠?！拔椰F(xiàn)在體量太小，(聯(lián)合辦公場地)沒有合適的機會和資源，只能解決業(yè)務(wù)不中斷的問題?！?/p>

這讓孵化器陷入了惡性的生態(tài)圈中：為了價格而來的創(chuàng)業(yè)團隊必然也會為了價格而去。而“二房東”單一的盈利模式，讓大部分孵化器在入駐率面前不堪一擊。

廣東晟典律師事務(wù)所高級合伙人毛鵬對《第一財經(jīng)日報》記者表示這種模式并不有益于孵化器的發(fā)展：“(孵化器)也不是看誰能交的租金最多，我也是選擇誰最符合我的行業(yè)，在我的平臺下能夠?qū)崿F(xiàn)他的快速發(fā)展，也能夠?qū)崿F(xiàn)我對他的投資的增值?！?/p>

據(jù)了解，孔雀機構(gòu)曾經(jīng)入駐率達到80%，而隨著租金上漲，以及大量的孵化器涌現(xiàn)導(dǎo)致孵化器平均租金下調(diào)，在無法提供更多孵化資源的情況下，許多創(chuàng)業(yè)者選擇離開，尋找更為便宜的辦公場地，而這樣的場地比比皆是。

根據(jù)廣東高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2015年，廣東總共有科技孵化器399家，比2014年增加166家。這個數(shù)量還將繼續(xù)增長。

在這樣的環(huán)境下，租戶的離開幾乎成為了必然?！坝袃蓚€原因促使租戶離開，一個是租金上漲，一些無法負擔(dān)成本的團隊會選擇更加便宜的場地，二是團隊發(fā)展逐漸成熟，也有可能離開租用的場地尋找更好的環(huán)境?！崩钌治龅?。創(chuàng)業(yè)失敗也是團隊離開孵化器的原因之一，因此二房東模式的孵化器往往流動率比較高，而與加速器中主動讓創(chuàng)業(yè)團隊離開的情況不同，這種流動率只能帶來負面效果，讓孵化器處于被動狀態(tài)。

由于入駐率過低，在今年過年之前，深圳孵化器地庫不得不關(guān)閉，而記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，許多知名的孵化器入駐率均不到50%。因此，大部分孵化器對于入駐項目不設(shè)篩選標(biāo)準(zhǔn)，而為了吸引項目入駐，許多孵化器更是打出價格折扣優(yōu)惠。

從孵化器到加速器

“這一輪洗牌很可能洗掉一些不清楚的模式，加速器和二房東模式都比較清晰，但是大部分孵化器夾在中間不清不楚的很可能會難以經(jīng)營?！崩钌鷮Α兜谝回斀?jīng)日報》記者表示。

在李生看來，孵化器洗牌并不能證明二房東模式不可行，恰恰相反，在如今的創(chuàng)業(yè)環(huán)境下，純粹的轉(zhuǎn)租有一定的市場需求，是一種不錯的商業(yè)模式。聯(lián)合辦公空間就是其中的例子：擺脫孵化器的孵化功能，最大限度利用空間，在同樣的空間下提供更優(yōu)惠的租金，能夠吸引大批的創(chuàng)業(yè)團隊。

定位為聯(lián)合辦公的思微內(nèi)部設(shè)置與大部分孵化器無異，團隊不負責(zé)孵化項目，但是能為創(chuàng)業(yè)團隊提供活動場所。目前思微在深圳已經(jīng)開設(shè)四家店面，總面積達到11800平方米，給創(chuàng)業(yè)團隊提供385個開放工位和156個獨立辦公室。團隊大部分為精算師，思微目前入駐率相當(dāng)可觀。在思微2.0中幾乎所有的工作間均已出租。對比一般的孵化器，雖然工位略顯擁擠，但是租金價格相對便宜。

如前所述，較為有效的模式是加速器的方式，目前國內(nèi)缺少像YCombinator一樣較為成功的加速器，但也有不少的嘗試：設(shè)在華強北的HAX加速器模仿YCombinator的模式，每年設(shè)定兩期項目，將國外團隊與深圳硬件資源對接。

HAX每年從1000余份申請中選出30個來自世界各地的創(chuàng)新硬件團隊來深圳參加加速項目，每期15個團隊。加速器能夠為創(chuàng)業(yè)者提供種子資金(2.5萬美元換6%的股權(quán)，10萬美元換9%的股權(quán))、1500平方米的免費辦公空間、12名全職員工和顧問、50名專家導(dǎo)師，每周對團隊進行一對一指導(dǎo)。

“對于創(chuàng)業(yè)團隊而言，一些需要孵化的好項目，加速器是個不錯的選擇，而一些只需要辦公場所或者剛剛起步還沒有產(chǎn)品的小團隊則可以選擇聯(lián)合辦公空間?！崩钌f道。

而孵化器的模式，則更適合有背景以及資源的企業(yè)或者投資人運營?！胺趸髂Ｊ奖旧聿]有什么問題，從長遠目的去考慮布局是可以的。就像矽遞公司下屬的柴火空間，本來矽遞是硬件零件生產(chǎn)服務(wù)商，它去經(jīng)營一個創(chuàng)客空間，本來就符合它的形象和品牌。矽遞甚至可以把這個列為市場經(jīng)費、品牌花費?！崩钌治龅?。