第一次見程方總是在飯局上，那時成都小樣青年社區(qū)剛成立不久，每位同事都像陀螺一樣轉(zhuǎn)不停，當周六加班被臨時改為聚餐，我們才知道咱小樣的總經(jīng)理來了。粉色襯衣的程總看起來很年輕，我一時有些不敢相信，他就是那個帶領(lǐng)團隊管理運營中國首個眾創(chuàng)空間集聚區(qū)“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街”的人。但在后來的談話中，我被程總的親切、儒雅和睿智所折服。昨天有幸拜讀程總的《“百煉鋼”難敵“繞指柔”，“軟服務”成科技地產(chǎn)殺手锏》一文，受益頗多，故轉(zhuǎn)載與君分享，以下是文章全文：

五行是中國道教的一種系統(tǒng)觀，中國古代哲學家用五行理論來說明世界萬物的形成及其相互關(guān)系，而在今日，人們大多喜歡用“五行缺錢”來自嘲。其實，“金木水火土”這五大元素里，“土”自始至終都跟人類發(fā)生著最為密切和復雜的關(guān)系：土地是人類的立足之本，是人類賴以生存和發(fā)展的基礎，也是衡量貧富和地位的標準。

所以，我們耳邊常?？M繞著這樣的話題：房價漲了，房價又漲了，買房，買不起房，什么時候才能買得起房……如果說居住房產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)里永遠奔騰不息的泥石流，那么今天要談到的科技房地產(chǎn)就可以稱得上是業(yè)界持續(xù)大浪淘沙的一股清泉了。

科技房地產(chǎn)最早的形態(tài)以科技園區(qū)為主，中關(guān)村的一區(qū)十六園便可謂典型，但是隨著科技的進步尤其是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展顛覆了很多傳統(tǒng)行業(yè)，加之國際化進程的加快，科技房地產(chǎn)在類別上也衍生了新的形態(tài)，比如街區(qū)、社區(qū)和小型城區(qū)的出現(xiàn)。行業(yè)進入新一輪更迭換代的時期，科技房地產(chǎn)業(yè)也在尋找合適的出口。丘吉爾曾說過：“樂觀的人能在每個危機里看到機會，悲觀的人在每個機會里只看見危機?！?span st="" yle="color:#333333" style="box-sizing: border-box;">在變革中，誰能抓住機遇，化解危機，誰就能成為行業(yè)的領(lǐng)軍者。在這一輪的科技地產(chǎn)的升級進程中，萬科毛大慶打造了“優(yōu)客工場”，潘石屹推出“SOHO 3Q”，綠地的胡京以“辦伴”聚焦分布式移動辦公，清控科創(chuàng)亦聯(lián)合世聯(lián)行推出青年創(chuàng)業(yè)綜合平臺“小樣青年社區(qū)”，創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型成為了行業(yè)不約而同的選擇。

其中，不得不提的就是最近熱議度非常高的聯(lián)合辦公空間鼻祖級企業(yè)——WeWork。WeWork是共享經(jīng)濟的典型代表，推行聯(lián)合辦公的新概念，通過軟件技術(shù)和物理空間實現(xiàn)線上和線下的連接，已經(jīng)在33個國家開設了113家聯(lián)合辦公空間，應該說，它在模式的創(chuàng)新和實踐上都取得了市場的認可。此外，國內(nèi)創(chuàng)新型孵化器先行者車庫咖啡和3W咖啡、由清控科創(chuàng)參與策劃運營的中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街、杭州余杭夢想小鎮(zhèn)等多種空間形式的嘗試也都取得了階段性的不俗成績。

但是，正如前面所說所有的變革都有可能藏著看不見的危機。我們可以從媒體報道中了解到，不完全統(tǒng)計情況下，中國眾創(chuàng)空間數(shù)量在2015年已經(jīng)超過2300家，而在美國，聯(lián)合辦公空間的數(shù)量已經(jīng)從2010年的250家增長到了2015年的近3000家?？焖儆咳氲钠髽I(yè)和資本加劇了行業(yè)競爭，壓縮了單獨個體的盈利空間。2016年，WeWork預期利潤從6500萬美元降到1400萬美元，降低了78%，與此同時，許多眾創(chuàng)空間的入駐率也日漸式微。究其原因，恐怕最核心的難離兩點：一是大量機構(gòu)的涌入造成行業(yè)良莠不齊；二是部分科技地產(chǎn)服務功能單一和用戶定位偏差。

未來，到底什么樣的空間才能更具生命力？科技地產(chǎn)的新能量又在哪里？

首先是布局的問題。縱觀整個科技房地產(chǎn)業(yè)，國際布局、異地孵化、飛地孵化越來越多，目前各家主營科技房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)的發(fā)展模式也主要將重點放在擴大規(guī)模、廣占地盤上，實際上“量”的增加確實能帶來部分效益的增加，但是，布局更要以需求為導向，才能發(fā)揮作用。在北上廣深市場逐漸飽和的情況下，那些經(jīng)濟基礎良好、地理位置便利、周邊基礎設施完備、人才資源豐富、市場渠道廣闊的二線城市也應該在考慮范圍之內(nèi)，同時，還要和那些對科技和創(chuàng)新有著巨大渴求的經(jīng)濟強縣合作。在緊隨市場需求的前提下，通過連鎖化發(fā)展，拓展具有潛力的地區(qū)合作伙伴，構(gòu)造全新的、牢固的科技地產(chǎn)網(wǎng)絡，才能形成規(guī)模效應。

其次，說到底，科技地產(chǎn)是由“硬件”和“軟件”共同組成的。可以預見，今后隨著科技的發(fā)展，科技房地產(chǎn)的硬件水平會越來越高。VR虛擬技術(shù)、智能機器人、網(wǎng)絡互聯(lián)技術(shù)的應用將更加深入，未來的園區(qū)，做模型可以3D打印，清掃、送餐等基礎服務有智能機器人，增強現(xiàn)實技術(shù)能讓遠在千里之外的人“面對面”進行會議……但是，“硬件”始終是比較容易被Copy的，尤其是在通訊如此發(fā)達，信息如此之通暢的今天，哪有什么秘密可言，也就是說，各個企業(yè)之間的競爭很難在硬件上形成決定性壁壘。在此情況下，只有在“軟件”上的突破，才有可能成為“一直被模仿，從未被超越”的存在，對于科技地產(chǎn)來說，“軟服務”將成為最后的殺手锏。

資源服務

傳統(tǒng)的科技地產(chǎn)，功能較為單一，主要提供水電、保潔等基礎物業(yè)服務，伴隨著時代的發(fā)展和辦公方式的變化，已經(jīng)遠遠不能滿足人們的需求，必須提供更加“到位”的增值服務。

首先是資源服務，資源服務需要經(jīng)營科技地產(chǎn)的企業(yè)擁有自己的資源庫，這就相當于一個血庫，可以為有需要的入駐企業(yè)及時提供新鮮血液。目前，科技地產(chǎn)資源服務除了為一個企業(yè)提供最初的團隊、資金、場地、工商注冊咨詢等前期服務，以及后期的商業(yè)模式構(gòu)建、政策解讀、法律財務咨詢、媒體資訊、管理經(jīng)驗、上市指導等全方位資源的服務之外，各家企業(yè)還在完善服務資源的基礎上，根據(jù)不同情況形成了自身的特點，其中，soho3Q偏重空間和人脈優(yōu)勢，微軟見長于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)優(yōu)勢，騰訊領(lǐng)先于平臺優(yōu)勢，創(chuàng)業(yè)邦在導師和媒體資源上出眾，清控科創(chuàng)依托清華產(chǎn)業(yè)形成科研和人才優(yōu)勢，不同企業(yè)的資源背景會吸引不同類型的創(chuàng)業(yè)者和團隊，并能更加專業(yè)地解決其面臨的問題，提高服務過程中資源的適配度和利用率。

但是，這些資源性的服務還是遠遠不夠的。未來，資源服務需要搭建更廣闊的平臺和渠道、資源的配置需要更加細分和人性化、資源的調(diào)取和使用需要更加便捷。今后科技地產(chǎn)的資源服務的深耕和擴展可以主要通過三種方式去實現(xiàn)：第一種方式是搭建平臺，通過各種活動的開展，廣泛連接內(nèi)部和外部資源，在內(nèi)部打破地區(qū)間行業(yè)間的壁壘，讓信息流動起來，在外部積極聯(lián)合各領(lǐng)域的伙伴合作，拓展資源渠道，增強資源服務的整體實力；第二種方式是加強對不同入駐企業(yè)不同需求的判斷性，同時增強預見性，將這些需求按類別進行劃分，讓資源的配置更加細分和人性化；第三種方式是通過內(nèi)部網(wǎng)絡系統(tǒng)的搭建，讓入駐企業(yè)可以更加方便調(diào)用這些資源，將豐富的資源和成功的運營模式因地制宜進行移植和嫁接；第四種方式是在全球化趨勢越來越明顯的當下，學會把眼光投向世界。未來的國際交往和聯(lián)系，只會增多，不會減少，要緊隨潮流，把握國際國內(nèi)形勢，不斷引進優(yōu)質(zhì)的海外資源。

金融服務

第二就是金融服務。近年來，隨著國家金融體制機制的完善和各個投資機構(gòu)的活躍，資本對創(chuàng)新的驅(qū)動作用更加凸顯，科技與金融結(jié)合，已經(jīng)成為引領(lǐng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導力量。構(gòu)建金融服務體系，是科技地產(chǎn)業(yè)鏖戰(zhàn)市場的一記重拳。對于科技地產(chǎn)來說，配備從早期、天使到VC、PE的全鏈條投資基金是首當其沖的，在目前“種子期、初創(chuàng)期”科技型中小微企業(yè)獲得風險資本仍然困難的情況下，將對急需突破瓶頸的小微企業(yè)形成吸引力；此外，設立符合園區(qū)生態(tài)的產(chǎn)業(yè)基金也非常重要，鼓勵、引導和扶持園區(qū)重點關(guān)注領(lǐng)域內(nèi)的入駐企業(yè)發(fā)展，有利于形成鮮明的特色和領(lǐng)先的專業(yè)優(yōu)勢；成立和引進擔保公司，為科技企業(yè)融資提供擔保，這對進一步緩解科技型中小企業(yè)融資難的問題意義重大；同時，我們也應該以積極的姿態(tài)去引進科技保險、金融租賃等金融手段，打造對種子期到成熟期的企業(yè)全覆蓋的多層次的科技金融服務體系。

人性化的細節(jié)服務

第三，是人性化的細節(jié)服務。真正好的服務，要“源于需求，高于需求”，才能出奇制勝。隨著消費的升級，情感消費成為新的市場特征，萌寵營銷是一個非常經(jīng)典的案例。有一個園區(qū)在草地上養(yǎng)兔子，小兔子很可愛，養(yǎng)兔子其實基本沒成本，卻無形中對很多園區(qū)的年輕人形成情感的吸引，成為了一種低成本的營銷手段。再如小樣青年社區(qū)，相繼推出小樣移動食堂、小樣睡眠倉、小樣健身房、小樣飯票、小樣紅娘等產(chǎn)品和服務，幫助創(chuàng)業(yè)者解決職、住、娛、生一體化需求，這些人性化的細節(jié)服務，都是在園區(qū)運營過程中可以創(chuàng)新的點。

餐飲業(yè)流傳一句話，“火鍋分兩種，一種是海底撈，一種是其他火鍋。”吃的內(nèi)容其實差不多，區(qū)別就在于服務。毫不吝嗇地贈送顧客喜愛的零食，為用餐的父母照顧小朋友，給單獨用餐的客人送上陪伴的玩偶……這些細節(jié)看似簡單，卻讓海底撈贏得了顧客和口碑，從而在餐飲業(yè)這個萬億級的市場上遙遙領(lǐng)先。海底撈的服務，有制度性和規(guī)范化的，比如提供圍裙、設置游戲、美甲按摩等等，還有些是更個性化的，你會發(fā)現(xiàn)每一個服務員都非常熱情，但感覺卻又都不一樣，他們會根據(jù)不同的顧客自主、真心地提供相應的服務，而不是千篇一律照搬模式，這正是那么多企業(yè)學習海底撈卻“學不會”的原因，同時也體現(xiàn)了人性化細節(jié)服務的核心：人性化細節(jié)服務是由“規(guī)定動作”和“自選項目”共同組成的，規(guī)定動作往往難成壁壘，自選項目才會成為真正的壁壘。而這恰恰是所謂“繞指柔”的精髓所在。

在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，商業(yè)模式已有了巨大的變化，我們可以看到，Airbnb沒有任何一處房產(chǎn)，卻顛覆旅行住宿業(yè)；滴滴沒有一輛出租車，卻改變了中國人的出行方式；Facebook沒有一個內(nèi)容制作人，卻成為全球數(shù)一數(shù)二的社交社區(qū)……科技房地產(chǎn)的競爭也正悄然由“重”轉(zhuǎn)“輕”，在運營和服務領(lǐng)域愈演愈烈。盡管現(xiàn)在行業(yè)似乎更像是一個“紅海”， 但事在人為，在全球進入空前的創(chuàng)新密集和產(chǎn)業(yè)變革的時代，輕重并舉，勤奮練內(nèi)功，踏實做服務，才是商間正道。我們必須謹記，科技房地產(chǎn)最終的成功取決于入駐企業(yè)的成功，用心服務好入駐企業(yè)，同他們一起邁向成功，才是科技房地產(chǎn)的價值。

（文章來源：億歐網(wǎng)）